אזורים

אזורים (אזורים-חברה להשקעות) – שווי שוק 4.1  מיליארד . אזורים היא אחת מחברות הייזום הגדולות למגורים בישראל, בשליטת הרשי פרידמן. עיקר הפעילות הוא ייזום, שיווק וביצוע פרויקטים למגורים, בעיקר במסגרת מתחמים גדולים וההתחדשות העירונית, עם פעילות משלימה בדיור להשכרה (באמצעות ריט אזורים ליוינג) ונכסים מניבים בישראל ובארה״ב. בשנים האחרונות החברה הרחיבה משמעותית את צבר הפרויקטים, תוך שמירה על דגש על אזורי ביקוש חזקים.

מגזרי פעילות

מגזר 1 – ייזום ובניית פרויקטים למגורים בישראל – לב העסק, רוב מוחלט של ההכנסות והרוויחיות. סביב 90% מההכנסות המאוחדות ב-2025 מגיעות ממכירת דירות וקרקעות בישראל, כולל פרויקטי התחדשות עירונית גדולים (מלח הארץ, עיר הים, סנטרל פארק ועוד).
מגזר 2 – דיור להשכרה בישראל – החזקות וניהול נכסי מגורים להשכרה ארוכת טווח, בעיקר דרך ריט אזורים ליוינג. המגזר תורם כמה אחוזים בודדים מההכנסות, אך בעל משקל גבוה יותר במאזן (נכסים מניבים) ומציג צמיחת NOI ו-FFO בשנה האחרונה.
מגזר 3 – נכסים מניבים בישראל – החזקה והשכרה של מספר נכסי משרדים ומסחר. תרומה קטנה יחסית להכנסות ול-NOI על רקע מיקוד הולך וגובר במגורי יזמות ודיור להשכרה, אך מספקת זרם מזומנים יציב יחסית.
מגזר 4 – נכסים מניבים למגורים בארה״ב – החזקות במספר נכסי מגורים בארה״ב. מבחינת הכנסות ורווחיות מדובר במגזר שולי, עם תרומה קטנה לפעילות הכוללת, אך מאפשר גיוון גיאוגרפי מסוים.
פברואר 2026 – הקצאה פרטית למוסדיים בהיקף 200 מ' ש"ח.
מרץ 2026 – דוחות שנתיים 2025:

ניתוח השקעה לפי הקריטריונים שלנו

2.36 מיליארד הון עצמי, מבחינת איכות אזורים היא שחקן חזק עם מותג מוכר, צבר משמעותי ומינוף לא נמוך. 

פוטנציאל תשואה של הכפלה תוך שנתיים-שלוש קיים בעיקר בתרחיש של ראלי גדול מחדש בנדל״ן מגורים בישראל וירידה בריבית, פחות בתרחיש שמרני. לפי הקריטריונים שלנו, ההחברה איכותית אבל  מתומחרת גבוה יחסית, ולכן כרגע לא עוברת.

אזורים – שווי שוק 3,546  מ'. עוסקת ביזמות לבניית פרויקטים למגורים בישראל. הון עצמי של כ-2 מיליארד. אזורים גם מנהלת את אזורים ריט ומקבלת ממנה דמי ניהול של כ-25 מ' ש"ח בשנה.

אזורים היא מחברות הבניה המובילות בישראל ונראה שהתמחור שלה הוא נדיב בהתאם. נראה לי שהמציאות נמצאות בחברות קטנות יותר. לא עוברת.

אזורים – שווי שוק 1,900 מ'. עוסקת ביזמות לבניית פרויקטים למגורים בישראל. הון עצמי של 1.88 מיליארד.

אזורים גם מנהלת את אזורים ריט ומקבלת ממנה דמי ניהול של כ-25 מ' ש"ח בשנה ושווי ההחזקה באזורים ריט הוא כ-160 מ' לפי שווי שוק. לדעתי קרנות ריט מגורים הן עסק בעייתי שכן הוצאות המימון בסביבת הריבית הנוכחית גבוהות יותר מהכנסות השכירות. בתחום הפעילות היזמי – ירידה במכירות וברווח (מלבד שערוכים). לא עוברת.