שמן נדל”ן – שווי שוק 630 מ׳.מחזיקה ומפתחת נכסי נדל"ן מניב בתחומי תעשייה, לוגיסטיקה ואחסנה, בעיקר אזורי תעסוקה ומרכזים לוגיסטיים בפריפריה ובמרכז. מאז מיזוג פעילות הלוגיסטיקה של JTLV לתוך שמן תעשיות ב-2023 החברה עברה שינוי כיוון חד מחברת תעשייה לחברת נדל"ן מניב עם פורטפוליו נכסי הכנסה וקרקעות לפיתוח. נכון לדוחות האחרונים, לחברה פורטפוליו של מספר נכסים מניבים פעילים וכמות משמעותית של קרקעות ותשתית להמשך צמיחה.
מגזרי פעילות
מגזר 1 – נדל"ן מניב תעשייה, לוגיסטיקה ואחסנה – המגזר העיקרי והיחיד בדוחות, הכולל את הנדל"ן להשקעה ולהקמה (חוף שמן בחיפה, נכסים לוגיסטיים פעילים, ונכסים תעשייתיים שנרכשו בשנים האחרונות). מבחינת הכנסות ורווח תפעולי זה בערך 100% מהפעילות הנמשכת של החברה בשנים האחרונות. מגזר 2 – פעילויות שהופסקו (שמן מזון היסטורית) – שרידים חשבונאיים של הפעילות התעשייתית והמזון שהופסקה ונמכרה, מוצגים בדוחות כ"פעילות מופסקת". מהווים חלק קטן מאוד מהמאזן ומהתוצאות (כמה אחוזים בודדים לכל היותר), ומבחינת השקעה בנדל"ן מניב זה זניח.
אירועים בולטים
נובמבר 2024 – דיווח מיידי על רכישת נכס מניב בפארק התעשיות עמק חפר בשטח כ-2,800 מ"ר, על מגרש של כ-3 דונם, בתמורה לכ-36-37 מ' ש"ח. דמי השכירות השנתיים החתומים כ-2.2 מ' ש"ח (תוספת קטנה מהחשמל הסולארי). פברואר 2025 – החברה חותמת על רכישת נכס תעשייתי מניב באזור התעשייה ברקן (ליד אריאל): כ-25 דונם עם מבנה תעשייה בשטח כ-15.5 אלף מ"ר, בתמורה לכ-90.7 מ' ש"ח. הנכס מושכר למספר שוכרים, הכנסות שכירות שנתיות כ-5.75 מ' ש"ח, שמן מחזיקה 80% מהנכס ומתכננת לממן כ-70% בעזרת מימון בנקאי. אפריל 2025 – הנפקת אג"ח ראשונה (סדרה להמרה): גיוס כ-91 מ' ש"ח בביקושים של כ-141 מ' ש"ח. הכסף מיועד להמשך רכישת קרקעות ונכסים מניבים ולפיתוח הנכסים הקיימים. מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 700 מ'. רווח של כ-20 מ', כולו משערוך נדל"ן להשקעה.
ניתוח השקעה
הון עצמי 700 מ'. הרווח נקבע כמעט לגמרי משערוך הנדל"ן להשקעה.
נסחרת בדיסקאונט של כ-15% על ההון, אך אני לא רואה טריגר לסגירת הדיסקאונט או לגידול משמעותי בהון העצמי בזמן הקרוב. לא עוברת.
שמן נדל”ן – שווי שוק 565 מ׳. עוסקת ברכישה, אחזקה ופיתוח של נכסי נדל"ן מניב בתחומי התעשייה, הלוגיסטיקה והאחסנה. הוקמה ב1906, והייתה אחת החלוצות של התעשיה הישראלית. ב 2023 מוזגה החברה שהחזיקה במפעל שמן הוותיק בחיפה עם פעילות הלוגיסטיקה של JTLV.
בשנה וחצי האחרונות (מאז המיזוג באמצע 2023) החברה דיווחה על 5 עסקאות נדלן, ומנובמבר 2024 המניה עלתה בכ50%.
לחברה יש חוב של 45.5 מיליון ש"ח, אך היא מחזיקה במזומן בסך 58.4 מ׳ – כלומר מזומן נטו 13 מ'.
לפי מצגת החברה, לפי מצבת הנכסים הנוכחית, החברה צופה להכפיל של ה noi ב2025 לעומת 2024, וכפול 5 ב2027.
עם זאת, המספרים עדיין קטנים יחסית – גם FFO של 30 מ' ב-2028 לא ממש מצדיק את השווי הנוכחי.
הון עצמי 673 מ'. מחזורי מסחר נמוכים מאוד. לא עוברת.
קטגוריה ב-2024: נדל"ן מניב
שמן נדל"ן – שווי שוק 707 מ'. עוסקת בנדל"ן מניב בישראל. הון עצמי של 682 מ'. פירוט החזקות הנדל"ן במצגת. כמעט ללא מינוף. נראה שנסחרת סביב ההון העצמי ובשווי הוגן. לא עוברת.
קטגוריה ב-2023: נדל"ן מניב
שמן תעשיות – שווי שוק 462 מ'. מכרה את עסקי השמנים שלה ועוסקת כיום בנדל"ן מניב. החברה עוסקת רק בהחזקה וניהול של פרוייקט אחד של נדל"ן מניב בחוף שמן בחיפה אותו מקופ בו היה מפעל החברה. לחברה הון עצמי של 360 מ', שנובע ברובו מנדל"ן שיש לחברה. השטח בבעלות החברה הוא 83 דונם ומחולק לכמה חלקים, כאשר החברה צופה כי תסיים את הכשרת השטח כולו במחצית השנייה של שנת 2023. נראה כי הפעילות עצמה עדיין הפסדית והרווח נובע מעליית השווי של הנדל"ן. בשנת 2022 היו 4 שוכרים ששכרו 28% משטח המתחם, דמי השכירות שנגבו עמדו על 5.7 מ' כאשר החברה מציינת כי נכון למועד פרסום הדו"ח בשנת 2023 ההכנסות עומדות על 4.1 מ' וייתכן והסכום עוד יעלה כאשר יופשרו עוד שטחים.
נכון למועד הדוח החברה עדכנה כי היא עתידה להתמזג עם קרן JTLV בתמורה ל300 מ' ש"ח והקצאת 44.5% ממניות החברה. הקרן תעניק לחברה 3 נכסים נוספים שמיועדים להיות מרלו"גים. עם המיזוג החברה תהיה בעלת שטחי נדל"ן רבים ומזומן בשווי סביב ה800 מ' ש"ח וכמעט ללא חוב או מינוף. העסקה עדיין צריכה לעבור אישורים רגולטורים ועדיין לא סופית, אבל כן נראה שיש התקדמות ובחינת אפיקים חדשים לחברה. אבל בשורה התחתונה עדיין הפסדית. כרגע הפעילות ממוקדת במתחם אחד בלבד, כאשר מרבית השטח עדיין לא מושכר/ לא מוכן להשכרה. יכולה להיות הזדמנות במידה והעסקה אכן תאושר, אבל הפעילות עדיין בהתחלה וטרם ברור מה החברה מתכוונת לעשות עם המזומן. גבולי –למעקב.
