נתונים פונדמנטליים
רוטשטיין – שווי שוק 1,200 מ’. עוסקת בבניה,ומחזיקה נכסי מקרקעין מניבים. לרוטשטיין יש פעילות התחדשות עירונית מכובדת. הון עצמי 632 מ'.
מחזיקה ב-56.86% מחברת 'אנשי העיר' שעושה התחדשות עירונית בתל אביב, גבעתיים, הרצליה ובת-ים. בין רוטשטיין לאנשי העיר יש 'תיחום פעילות' כך שרוטשטיין לא יכולה לזכות בפרויקטים בערים בה אנשי העיר פועלת, ולהיפך.
אמנם כיום התחדשות עירונית היא רק כרבע מהפעילות, היא צפויה לתפוס נפח גבוה יותר בעתיד:
צבר הרווח הגולמי של רוטשטיין הוא כ-5.5 מיליארד ש"ח, אך אם נסתכל על הצבר מהתחדשות עירונית בלבד (אותו אני בוחן בטבלה שלי) נישאר עם 4.2 מיליארד.
יש לומר שפעילות הנדל"ן המניב תופסת נתח מכובד מההון (כ-450 מ'), שזו פעילות שמסורתית לא מקבלת פרמיה על ההון.
הודיעה באפריל על הקמת חברת ביצוע שתבצע גם עבור חברות אחרות.
קצת גבולי ביחס לחברות אחרות כמו רותם או הכשרה. למעקב.
שובל הנדסה – שווי שוק 520 מ'. הנפקה חדשה. מתמחה בשלושה תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן יזמי (כולל התחדשות עירונית), נדל"ן מניב וביצוע עבודות בנייה קבלניות. בכל הפרויקטים שלה, שובל משמשת הן כיזם והן כחברת הבנייה, מה שמאפשר שליטה מלאה על תהליכי הייזום והביצוע.
הון עצמי (כולל תמורת ההנפקה) כ-390 מ'.
שווי נדל"ן מניב כ-210 מ'.
עלייה בהכנסות אך קצב הרווח דיי צנוע.
צבר הזמנות 51 מ'. לא נראית לי זולה כרגע. לא עוברת.
נדל”ן מניב בישראל
נדל”ן מניב הוא לכאורה עסק פשוט ביותר – רוכשים נכס, משכירים אותו ומניבים עליו תשואה דיי צפויה, אך כשנכנסים לפרטים עולות נקודות שחשוב להתמקד בהן:
1.עלות מימון – בשנים האחרונות חברות הנדל”ן המניב נהנו מאוד מיכולת להנפיק אג”ח בריבית של כ-1% ולרכוש בחוב נכסים שמניבים 6-7%. הבעיה היא שבעוד הנכסים צפויים להמשיך להניב לעד האג”ח הוא רק למח”מ מסוים ויוחלף עם הזמן בחוב יקר בהרבה בריביות של כ-5%. העניין הוא שגלגול החוב לוקח זמן כך שגם אם התוצאות היו נראות כאילו הן כמעט ולא מושפעות מעליית הריבית – הרי שב-3-4 השנים הקרובות נראה את ההשפעה האמיתית.
2. אינפלציה – .לחלק גדול מהחברות יש חוב צמוד למדד. הטענה של החברות היא שגם חוזי השכירות צמודים למדד ולכן זה מנטרל זה את זה. רובן גם מציגות “FFO לגישת ההנהלה” בו הן מתעלמות מהשפעת עליית המדד על עלות החוב שלהן. אני חושב שזו טענה חלשה שכן במצב של אינפלציה גבוהה ומשבר כלכלי החוב בהחלט יתפח דרמטית מהאינפלציה אך האם נמצא שוכרים במחירים הגבוהים יותר בכזה מצב? במיוחד כשההייטק כבר מראה סימני משבר? לא הייתי בונה על כך.
3. שיעור היוון – שווי ההון העצמי של חברות הנדלן המניב הן פונקציה של שיעור ההיוון בו מהוונים את ההכנסות. ברוב החברות חלק גדול מהרווח הוא משערוכים כאלה אך כאשר המצב במשק נהיה גרוע יותר ושוכרים מתקשים לשלם זה משפיע לא רק על ההכנסות אלא גם על הערך של הנכסים. כלומר יכול להיות שאנו מרגישים בנוח להיכנס לחברת נדלן מניב שנסחרת מתחת להון שלה אך הרעה במצב תעלים גם את הרווח וגם את ההון. לדעתי במצבים כמו היום עם חששות מהמצב הפוליטי וההשפעה על חברות במשק זו בהחלט נקודה לחשוב עליה.
שווה לציין שבשנת 2024 הקניונים נהנו מפחות טיסות לחו"ל ויותר בזבוזים בארץ
הערות אישיות
התחברו כדי לכתוב הערות אישיות