בוני התיכון

בוני התיכון (בוני תיכון) – שווי שוק 660 מ׳. עוסקת בייזום, פיתוח, שיווק וניהול פרויקטים למגורים, כולל מגדלי יוקרה ומעט מסחר, ומבצעת בעצמה את רוב הפרויקטים שהיא יוזמת, ללא קבלנות חיצונית לצד שלישי.

אירועים בולטים

יולי 2025 – החברה מדווחת במאיה על הסכם מסגרת עם כלל חברה לביטוח, במסגרתו כלל תשקיע עד 250 מיליון ש"ח בפרויקטי התחדשות עירונית של בוני התיכון בארבע השנים הקרובות, עם השקעה ראשונית של כ־150 מיליון ש"ח בחמישה פרויקטים בהיקף כולל של כ־1,400 יח"ד. כלל תשקיע כ־49 אחוז מההון העצמי בכל פרויקט ותחזיק בכ־25 אחוז מזכויותיו, בעוד הניהול והייזום נשארים בידי בוני התיכון.
ספטמבר 2025 – במקביל, החברה מדווחת על הריסה ותחילת עבודות בשני פרויקטים נוספים להתחדשות עירונית בפתח תקווה ובתל אביב, בהיקף כולל של 145 דירות. 
אוקטובר 2025 – משרד הבינוי מפרסם הודעה על קידום 4,040 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית במספר מתחמים, ביניהם פרויקט שבו בוני התיכון משמשת כיזם, עם 162 יחידות דיור שייבנו במקום 66 קיימות. 
נובמבר 2025 – כתבה עדכנית מדווחת כי בוני התיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות, בהיקף כולל של מאות יחידות דיור (הכתבה מדברת על 610 יח"ד), לצד קידום מהלכי פינוי בינוי בחולון ובבת ים בהיקף פוטנציאלי של למעלה מ־2,500 יחידות. 
פברואר 2026 – הקצאה פרטית לספרה ופידלטי בדיסקאונט + הענקת כתבי אופציה בחינם תמורת 20 מ' ש"ח(לפני מימוש אופציות).

דוח הרווח והפסד לשנת 2025 דיי מאכזב, שכן על אף היקף פעילות לא קטן עדיין בוני התיכון סיימה את השנה בהפסד נקי גבוה גם אחרי שהכירה בביטול ירידת ערך ברומניה בגובה 1.4 מ' ש"ח:

סיכום וניתוח

לבוני התיכון הון עצמי של כ-205 מ’(כולל הגיוס לאחר הדוח) וצבר רווח גולמי עם רוב דרוש סביבות 5 מיליארד ש"ח.

במהלך השנה צפויה להתחיל ביצוע ב-3 פרויקטים גדולים יחסית ברחובות,רמלה וכפר סבא, סביר שימכרו יפה בפריסיילים אבל בפרויקטים שכבר בביצוע מתקשים מאוד למכור.

נכון לחודש מרץ האחרון יש לחברה 76 יח"ד שסיימו בנייה וטרם נמכרו, בעיקר בבאר יעקב אך חלק גם בקריית אונו ותל אביב. האפסייד גבוה אך בשל הקושי הנוכחי בשיווק כרגע נותרת למעקב.

בוני התיכון / בוני תיכון – שווי שוק 690 מ׳. עוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בניה למגורים.

לבוני התיכון הון עצמי של כ-211 מ’ ומפרסמת במצגת על רווח גולמי צפוי כולל של 7 מיליארד ש”ח, אך כמה מהפרויקטים הם מתקדמים ועומדים ברף שלנו לרוב דרוש? על בסיס החישוב של יניר כאן יש כ-5.5 מיליארד, אך יניר הסתמך על שעור רווח גולמי של 20% שבוני התיכון כרגע רחוקה ממנו. כמו כן צריך להתחשב בכך שרן מלאך, סמנכל ההתחדשות העירונית, מחזיק ב-5% מהפעילות. להערכתי הרווח הגולמי עם רוב דרוש הוא כ-3.6 מיליארד. 

דוח הרווח והפסד לשנת 2024 דיי מאכזב, שכן על אף היקף פעילות לא קטן עדיין בוני התיכון סיימה את השנה בהפסד:

צפויה להתחיל ביצוע של כ-1,700 יח"ד בשנתיים הקרובות, אך יש לבוני התיכון המון עיכובים בשנים האחרונות. נראית זולה ביחס לצבר אך מדאיג אותי משהו שאין לבוני התיכון שותפויות עם מוסדיים, על אף שהיו ניסיונות בעבר. 

בוני תיכון זולה, אך הסחירות נמוכה ברוב הזמן ויש בעיות איכותניות ואנקדוטליות מסוימות בחברה שגורמות לי לחשוש שהם יתקשו לעמוד ביעדים. גבולי – למעקב.

בוני התיכון – שווי שוק 564 מ׳. עוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בניה למגורים. לבוני התיכון הון עצמי של כ-230 מ' ומפרסמת במצגת על רווח גולמי צפוי כולל של 7 מיליארד ש"ח, אך כמה מהפרויקטים הם מתקדמים ועומדים ברף שלנו לרוב דרוש? בוני התיכון לא מפרסמת פירוט של הפרויקטים אך ניתן לעשות הערכה לפי החלוקה לשנים:

לפי הגרף אנחנו רואים שרק 914 מ' מהרווח הגולמי צפוי להיות מוכר ב-2024-2026 ונניח שכולם באחוזי חתימות מעל 60% (הנחה מקלה עבור בוני התיכון). בנוסף נניח ש-15% מתוך שאר הצבר הוא גם באחוזי חתימות מעל 60% (לדעתי שוב מקל מכיוון שאין סיבה טובה שפרויקט עם רוב דרוש היום יתחיל רק ב-2027) ונגיע לרווח גולמי של בערך 2 מיליארד ש"ח מתוכו 5% שייך לרן מלאך כך שניוותר עם 1.9 מיליארד רווח גולמי מעל 60%. אם נוסיף לכך כמות עיכובים חריגה אפילו ביחס לענף הפעם בוני תיכון לא עוברת.