דוניץ אלעד (אחים דוניץ) – שווי שוק 2.1 מיליארד. חברה יזמית למגורים, פינוי בינוי והתחדשות עירונית בישראל, עם צבר גדול של יחידות דיור באזורי ביקוש, בעיקר דרך רכישת אלעד ישראל מגורים ואיחודה לתוך הקבוצה.
מגזרים עיקריים
מגזר 1 – ייזום ובנייה למגורים בישראל – זה המנוע המרכזי של הקבוצה, פרויקטי מגורים למכירה (כולל מחיר למשתכן והתחדשות עירונית) בערים כמו אשדוד, חיפה, ירושלים, יפו, פתח תקווה ועוד. לפי הדוחות והמצגות לשנים האחרונות מרבית ההכנסות והרווח הגולמי של אחים דוניץ נובעים ממגזר זה, בהיקף שמוערך סביב יותר משלושה רבעים מפעילות הקבוצה. מגזר 2 – נדלן מניב ומסחרי בישראל – החזקה וניהול שטחי מסחר ומשרדים (כ־50 אלף מ"ר) ושטחים מניבים נוספים שנרכשו לאורך השנים, בהיקף קטן משמעותית מהמגורים מבחינת תרומה להכנסות. המגזר הזה מהווה נתח קטן יותר מהפעילות, אך תורם תזרים יציב יחסית ומעט גיוון למבנה ההכנסות לעומת המגורים המחזוריים. מגזר 3 – עתודות קרקע וקרקעות חקלאיות – החזקת קרקעות ועתודות, כולל קרקעות חקלאיות, שמחזיקות משקל לא קטן במאזן אך כמעט אינן תורמות להכנסות שוטפות. הערך כאן תלוי בהתקדמות תכנונית, אישורי תב"ע ושיפור זכויות, ולכן מדובר במרכיב עם אופק ערך ארוך טווח מצד אחד וסיכון רגולטורי ותכנוני מצד שני.
ברבעון הרביעי הרווח מפעילות כבר כמעט התאזן ונראה כי מעכשיו על רקע ההיקף שהתחיל ביצוע החברה תחל להכיר ברווח נקי מפעילות.
סיכום וניתוח- יש כאן חברה עם מותג חזק יחסית בענף, צבר פרויקטים גדול, התמקדות באזורי ביקוש והתחדשות עירונית. שיעורי הרווח הגולמי בפרויקטים החדשים נראים טוב. מצד שני, המבנה מורכב יחסית, עם הרבה שותפים ועסקאות קומבינציה.
הון עצמי של כמיליארד ש"ח. היקף מרשים של 8,500 יח"ד לשיווק בפרויקטים עם תב"ע מאושרת. בינואר 2026 מימשה קרן JTLV את אחזקה בחברה ולמעשה דוניץ נשארה ללא בעלת שליטה.
בסך הכל לא נראית לי בתמחור אטרקטיבי במיוחד כרגע. לא עוברת.
קטגוריה ב-2025: התחדשות עירונית
דוניץ אלעד – שווי שוק 1,950 מ’. עוסקת בייזום,בנייה ומכירת פרוייקטי נדל”ן למגורים.
צפי של 5,400 יח"ד שיתחילו שיווק או ביצוע בין 2025-2026. קצת פחות מחצי בהתחדשות עירונית.
הריווחיות של דוניץ בדוחות כרגע נמוכה מאוד (בניכוי עליית ערך נדל"ן להשקעה הייתה הפסדית ב-2024) סביר שעלייה במספר היחידות בביצוע תעלה גם את הרווח.
נראה לי שנסחרת סביב שווי הוגן. לא עוברת.
דוניץ אלעד – שווי שוק 1,690 מ'. עוסקת בייזום,בנייה ומכירת פרוייקטי נדל”ן למגורים.
הון עצמי 1,005 מ'. לא זולה ביחס להון העצמי או להיקף הפרויקטים. לא עוברת.
דוניץ – שווי שוק 1557 מ'. עוסקת בייזום,בנייה ומכירת פרוייקטי נדל”ן למגורים. הון עצמי 1,005 מ'. רכשה את אלעד מגורים באמצע 2022 תמורת מניות בסך 540 מ'. זה דוח הפרופורמה הכולל את תוצאות אלעד מגורים:
לא זולה בהשוואה לחברות אחרות בתחום בהשוואה לרווח או להון העצמי. לא עוברת.
