אאורה

אאורה – שווי שוק 5.4 מיליארד ש"ח. את אאורה צריך לחלק לשניים: התחדשות עירונית בחברת האם, ואחזקה ושליטה בחברת הבת הנסחרת מגידו שעוסקת בעיקר בפרויקטים של יזמות קלאסית, כולל מחיר מטרה. 

פעילות חברת האם היא בעיקר התחדשות עירונית בפרויקטים שרובם באזור המרכז. פעילות חברת הבת מגידו כוללת בעיקר פרויקטים בפריפריה. גם התחדשות עירונית, אך בעיקר רכישת קרקעות במכרזי מנהל כולל מכרזי "מחיר מטרה". כמו כן, למגידו יש זרוע ביצוע משל עצמה שזה יתרון משמעותי, בנוסף לכך שזה מגדיל את הרווח הגולמי, והיא גם נותנת שירותי ביצוע לפרויקטים של חברת האם.

בפעילות חברת האם יש 19 פרוייקטים בשיווק ובביצוע, עם 7091 יחידות. יש לשים לב שבפרוייקטים במעגל ראשון של תל אביב, קרי, רמת גן, גבעתיים ורמת השרון, המכירות מאוד חלשות בחודשים האחרונים. 

ב-2026 החברה צפויה לפתוח עוד 4 פרוייקטים לשיווק וביצוע בתל אביב, נס ציונה, קריית ים ואבן יהודה. למעט תל אביב מדובר בפרויקטים שאינם במעגל ראשון ויהיה מעניין לראות את המכירות שם.

למגידו 10 פרוייקטים בשיווק וביצוע כרגע עם 1392 יחידות.

אאורה מכרה 1036 דירות ב-2025 כאשר הצפי שלה בתחילת השנה היה למכירת 1300 דירות והצפי שהיא פרסמה במצגות בתחילת 2025 היה למכירת 1700 דירות ב-2026.

חשוב לציין שיש שונות גדולה בין הפרויקטים של אאורה. ישנם פרויקטים בפריפריה עם מכירות סגורות למחיר מטרה של מגידו, ומנגד ישנם פרויקטים אשר נמצאים בתל אביב ומעגל ראשון אשר מתקשים מאוד למכור דירות ולמרות הורדת ריבית בנק ישראל בחצי אחוז בחודשים האחרונים, עדיין צריך לזכור שגם נפתחו עוד פרויקטים של חברות רבות באזורים אלה בשנה האחרונה ועוד ייפתחו השנה, כך שהתחרות על כל קונה פוטנציאלי צפויה להתגבר וייתכן שלא יהיה מנוס מהורדת מחירים משמעותית יותר ממה שאנו רואים כיום.

אירועים בולטים:

יוני 2024 אאורה רכשה את חברת מגידו מרני צים תמורת 280 מ' ש"ח. למגידו היה הון עצמי של כ-237 מיליון שקל ורווח נקי מצטבר של כ-105 מיליון שקל בשלוש השנים שקדמו, עם צבר פרויקטים של כ-3,000 יח"ד בתכנון ובביצוע ועוד כ-3,900 יח"ד בהתחדשות עירונית. 
מרץ 2025 – אאורה מפרסמת תחזית אגרסיבית לרווח ולצבר פרויקטים אאורה מפרסמת במסגרת כתבה ב־Bizportal תחזית לרווח נקי של כ־500 מיליון שקל ב־2025 וכ־700 מיליון שקל ב־2026, לצד צבר פרויקטים עם רווח גולמי צפוי של כ־5.1 מיליארד שקל, לא כולל 128 פרויקטים נוספים בשלבי קידום.
יוני 2025 – אלימות באתר בנייה ביהוד והסלמה מול גורמים חרדיים קיצוניים
ב־30 ביוני 2025 מתפרסמת בכלכליסט כתבה על הצתת טרקטור ופגיעה ברכוש באתר פינוי־בינוי של אאורה ביהוד, על רקע טענות לקיומם של קברים יהודיים במקום. אטרקצ׳י מכנה את האירוע "מעשה טרור". כתבות נוספות בביזפורטל מתארות סדרת אירועים אלימים נגד החברה, כולל פריצה למשרדים והצקות לבכירים. 
נובמבר 2025 – השלמת כניסת הפניקס לשותפות במרכזים המסחריים.
ב־2 בנובמבר 2025 מדווחת הבורסה כי הושלם ההסכם בין אאורה לבין הפניקס: הפניקס תשקיע כ־140 מיליון שקל בחברת הבת אאורה מרכזים מסחריים בתמורה לכ־17.5% מהחברה. העסקה משקפת שווי של כ־800 מיליון שקל לפעילות המרכזים המסחריים. אאורה צופה כי 22 המרכזים המסחריים יניבו בין 2025 ל- 2030, NOI של כ-103 מש"ח. כמו כן, החברה מתכננת להנפיק את אאורה מרכזים מסחריים ב-2027-2028. 
יולי 2025 – מגידו הונפקה בבורסה בתל אביב אחרי גיוס של כ-181 מיליון שקל במניות ואופציות, לפי שווי חברה של כ-600 מיליון שקל לפני הכסף וכ-781 מיליון שקל אחרי הכסף. בין הרוכשים היו מור, הפניקס, אנליסט, מיטב ושסטוביץ, 
פברואר 2026 – כלל ביטוח תשקיע הון עצמי ישיר בסך כולל של עד כ-650 מיליון ש"ח בזכויות המגורים של מספר פרויקטים נבחרים של אאורה, כולל מנגנון של "דמי ייזום" שישולמו לאאורה כבר בתחילת הפרויקט.
מרץ 2026 –  דוחות שנתיים 2025, ברבעון הרביעי ועד ליום 22 במרץ 2026 לא ראינו שיפור כלשהו במכירות, הון עצמי 1.612 מיליארד ש"ח, 279 מ' ש"ח רווח נקי לבעלי המניות אך זה כלל גם רווחים חד פעמיים. בכנס המשקיעים ציין יעקב אטרקצי המנכ"ל כי בשנים הקרובות ינפיקו את חברת הנכסים המניבים.

סיכום וניתוח

שני קשיים שיש לי עם אאורה: 1. להיכנס לתקופה מאתגרת בשיווק עם כזו כמות של פרויקטים גדולים עלול ליצור אתגרי שיווק משמעותיים. כמו כן, כאמור, חלק מהפרויקטים נמצאים באזור בהם המכירות דלות בתקופה האחרונה ולא ברור עדיין אם בודאות יגיע שינוי ב-2026. 2. לפי המדד שלנו יש חברות מעניינות יותר בתחום. כרגע אאורה למעקב

אאורה – שווי שוק 4,800 מ’. עוסקת ביזמות ובנייה למגורים בהתחדשות עירונית. אאורה היא החברה המובילה בתחום ההתחדשות. עמוד המאיה של אאורה מלא בהודעות על זכיה בפרויקטים גדולים, וזה ניכר במספר הפרויקטים בביצוע ובצבר:

לאאורה יש מספר שיא של פרויקטים בביצוע כאשר בכל שנה נוספים עשרות פרויקטים נוספים. למרות שאאורה היא החברה הבוגרת בתחום ההתחדשות היא עדיין צומחת בקצב גבוה. 

ניתן להתרשם מהעלייה בהכנסות והרווח הגולמי, שלדעתי צפויים להמשיך ולעלות. יש לשים לב שהרווח ב-2024 כולל התאמות שווי ורווח מרכישה שהם חד פעמיים.

תחזית רווח לשנים הקרובות:

אאורה היא החברה המובילה והבוגרת בענף ההתחדשות ועדיין הצמיחה שלה גבוהה מאוד. גם קצב הרווח שלה כבר בא לידי ביטוי. זה נכון שמבחינת צבר היא פחות זולה מחברות אחרות בתחום, עם זאת אפשר גם כבר להסתכל על אאורה כחברה שנסחרת במכפיל חד ספרתי על הרווח הצפוי בשנת 2025. נכון שמסורתית לא נהוג לבחון חברות נדל"ן במכפיל רווח, אך במקרה של אאורה, עם 'מנוע' ליצירת פרויקטים ודירות בקצב הולך וגדל, לדעתי זו דרך הסתכלות נכונה יותר.  חברה מעניינת.

אאורה – שווי שוק 3,998 מ'. עוסקת ביזמות ובנייה למגורים בהתחדשות עירונית. אאורה היא ללא ספק החברה המובילה בתחום ההתחדשות והמניה המוצלחת בתחום בשנה האחרונה עם תשואה של מעל 100% מהמעבר הקודם.

עמוד המאיה של אאורה פשוט מלא בהודעות על זכיה בפרויקטים גדולים מאוד. אמנם חברות אחרות לא בהכרח מדווחות על זכיה בשלב מוקדם כמו אאורה אך בהחלט ניתן להתרשם מהיקף הפרויקטים בצבר שנבנה. 

לאאורה יש מספר שיא של פרויקטים בביצוע כאשר בכל שנה נוספים עשרות פרויקטים נוספים. למרות שאאורה היא החברה הבוגרת בתחום ההתחדשות היא עדיין צומחת בקצב גבוה. על פי מצגת החברה נראה שהרווח הצפוי לשנת 2024 הוא כ-250 מ' ולשנת 2025 כ-400 מ'. 

על אאורה אני חושב שצריך להסתכל קצת שונה משאר החברות מכיוון שהיא חברה בוגרת – לדעתי נכון לבחון אותה במכפיל רווח פשוט פלוס צפי צמיחה. נקבל מכפיל 17 על השנה הקרובה פלוס צמיחה של כמעט 50% בשנה לאחר מכן. למרות העליה המטורפת, כשבוחנים אותה באופן הזה אאורה עדיין יחסית זולה בצורה אבסולוטית אך יש זולות ממנה לדעתי. למעקב.