פאי סיאם

פאי סיאם – שווי שוק 620 מ'. הנפקה מינואר 2025. פאי סיאם היא חברת ייזום והפעלה מלונאית בישראל, עם התמחות במלונות עירוניים ופרויקטי נופש ודיור מוגן. לחברה שלושה מלונות פעילים – שני מלונות ibis בירושלים ומלון בתל אביב בשותפות שווה עם ישרוטל – ולצדם תיק פרויקטים גדול בשלבי הקמה ותכנון במבשרת ציון, כנרת, צפת, תל אביב וירושלים. 

החברה מדווחת בדוחות כמגזר פעילות אחד של נדל"ן מלונאי בישראל, אבל בפועל נוח לראות שלושה תתי-מגזרים עיקריים:

מגזר 1 – מלונות פעילים בישראל – שלושת המלונות הפעילים (שניים בירושלים ואחד בתל אביב) מייצרים כמעט את כל ההכנסות והתזרים השוטף, עם רגישות גבוהה לעונתיות, רמת תפוסה ומחירי חדרים. 
מגזר 2 – פרויקטים מלונאיים בהקמה ופיתוח – מלון מבשרת ציון (מותג Pullman), פרויקטים במפרץ אמנון על שפת הכנרת, בהר כנען בצפת, כורש 9 והחבצלת בירושלים ועוד קרקעות לייזום. זהו החלק העיקרי של הצבר ושל הנכסים הלא מניבים, שדורש השקעות הון משמעותיות וליווי בנקאי ייעודי. 
מגזר 3 – דיור מוגן ונדל"ן משלים – תכנון דיור מוגן בנווה צדק ומרכז בריאות מטרופוליטני בתל אביב, ועוד זכויות במתחמים עירוניים. מבחינת הכנסות זה עדיין זניח, אבל מבחינת פוטנציאל ערך לטווח ארוך זה רכיב לא מבוטל בתיק. 

אירועים בולטים

פברואר 2024 – רכישת יתרת 50 האחוז בקרקע בצפת מגשם למשתכן, כך שהחברה מחזיקה במלוא הזכויות בפרויקט, עם רווח חשבונאי מהותי מהעסקה והגדלת חשיפה לפרויקט מלונאי גדול נוסף.
ינואר 2025 – הנפקת מניות ראשונית בבורסה וגיוס הון של כ-253 מיליון ש"ח, ברובו בהצעת מכר מצד אספן, ולאחר מכן הנפקת אג"ח ב בהיקף כ-193 מיליון ש"ח.
מרץ 2025 – פרסום הדוח השנתי 2024 הראשון כחברה ציבורית, שמציג מאזן נכסים של כ-2.5-2.8 מיליארד ש"ח והון עצמי של מעט מעל מיליארד ש"ח, אך תשואה על נכסים נמוכה סביב חצי אחוז בלבד, מה שמעיד שהרבה מהתיק עדיין לא מניב.
נובמבר 2025 – דוח רבעון שלישי 2025 עם קפיצה חדה ברווח הנקי, לצד דווח על הון חוזר מאוחד שלילי של בערך 319 מיליון ש"ח, תפוסות נמוכות במלונות ירושלים והצהרת דירקטוריון שאין בעיית נזילות על בסיס תזרים חזוי, הארכת מימונים וגיוסי חוב אפשריים. 
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. סיכמה את השנה ברווח של 100 מ' ש"ח. הון עצמי 1.1 מיליארד. 

סיכום וניתוח

עסק יזמי- מלונאי, שנסחר בדיסקאונט ניכר על ההון (מכפיל הון – 0.6). 

פוטנציאל תשואה – אם הצבר ימומש לפי התוכניות, תפוסות המלונות יתייצבו והריבית תרד, יש פה בהחלט תרחיש שבו השווי יכול להכפיל את עצמו תוך כמה שנים, כי מכפיל ההון נמוך ותיק הנכסים יושב באזורים איכותיים. מצד שני, כל עיכוב בפרויקטים, עלייה נוספת בעלויות מימון או פגיעה בתיירות עלולים למחוק במהירות את האפסייד על הנייר, והעסק בינתיים עוד לא ממריא.מחזורי מסחר נמוכים מאוד. לא עוברת.