קיסטון ריט

קיסטון אינפרא – שווי שוק 3.7 מיליארד. קרן השקעה סחירה בתשתיות שמחזיקה ומממנת נכסי תשתית מניבי תזרים: התפלת מים, תחנות כוח גזיות, אנרגיה מתחדשת, תחבורה ציבורית ותקשורת. הנכס המרכזי הוא שליטה באגד (באמצעות שותפות ייעודית), לצד החזקות בתחנות כוח רמת חובב, חגית ו־IPM באר טוביה, שותפות בפרויקט תחנת הכוח שורק, מתקן התפלה VID אשקלון, חברת סאנפלאואר, פעילות טעינה חשמלית באירופה (Eranovum) ופרויקט סיבים/תקשורת Cinturion.

מגזרי פעילות (בקירוב, לפי תרומה לשווי ההשקעות / תזרים)

1.תחבורה ציבורית ודרכים (אגד, דרייב, רכבות קלות, תחבורה באירופה)
זה המגזר הדומיננטי. לאחר מימוש האופציה בפברואר 2025 ההשקעה באגד (כולל שותפות ההחזקות והלוואות) מוערכת סביב 2.1 מיליארד ש״ח, על בסיס הערכת שווי ל־31.12.2024 בתוספת ההשקעה בפברואר 2025. אגד עצמה הוערכה בכ־5.2 מיליארד ש״ח, עם פעילות בתחבורה ציבורית בישראל, הולנד, פולין, פעילות היסעים ותיק נדל״ן משמעותי.
בסדרי גודל, מגזר התחבורה (אגד + דרייב + Eranovum) הוא בערך 45-50 אחוז משווי הנכסים המושקעים ומהתזרים העתידי – המנוע המרכזי של הקרן.
2.אנרגיה מסורתית (IPM באר טוביה, רמת חובב, חגית, פרויקט שורק, עטרות)
קיסטון מחזיקה בזכויות בתחנות כוח גזיות גדולות: רמת חובב (כ־1,195 מגה־ואט), חגית מזרח (כ־660 מגה־ואט), IPM באר טוביה (כ־451 מגה־ואט), ובפרויקט תחנת הכוח שורק בהספק של עד 900 מגה־ואט (BOT ל־25 שנה). תחנות רמת חובב וחגית מושפעות ישירות מהחלטות רשות החשמל על מגבלות תעריף ותעדוף תחנות פחמיות, מה שכבר פגע ב־EBITDA ב־2024-2025.
בסך הכל, האנרגיה המסורתית היא בערך 35-40 אחוז מהשווי ומהתזרים, עם תשואות חזויות גבוהות מאוד לפי הערכות השווי (תשואות דו־ספרתיות גבוהות בתחנות).
3.מים והתפלה (VID אשקלון)
החזקת ליבה במתקן התפלה VID אשקלון, שמניב תזרים יציב על בסיס חוזה BOT מול המדינה עד סוף 2027, עם אופציה למדינה להאריך את הזיכיון לתקופות נוספות. כרגע התחזיות אינן מניחות הארכה, כך שיש כאן גם סיכון חידוש וגם פוטנציאל Upside אם כן תתרחש הארכה. חלקו של המגזר הזה בתזרים נמוך יחסית – כ־5-10 אחוז.
4.אנרגיה מתחדשת וטעינה (סאנפלאואר, Eranovum)
הקרן שולטת בסאנפלאואר (סולארי בישראל ובפולין) ושותפה ב־Eranovum (טעינת רכבים חשמליים באירופה). אלה נכסים בצמיחה, חלקם עדיין לא מניבים במלואם, ולכן תרומתם לתזרים המיידי נמוכה לעומת תרומתן לפוטנציאל שווי עתידי. סדר גודל של 5-10 אחוז משווי התיק.
5.תקשורת ודאטה (Cinturion, פרויקטי דאטה־סנטר סביב IPM)
חשיפה קטנה יחסית לפרויקטי סיבים/תקשורת בינ״ל (Cinturion) ולתכנון קמפוס דאטה־סנטר של כ־40 מגה־ואט צמוד ל־IPM, שמיועד בין היתר לצרכי AI. כרגע מדובר בעיקר בפוטנציאל עתידי, לא במנוע תזרים, ולכן נתח קטן מהתיק, אך רלוונטי לנרטיב ביקוש לחשמל ודאטה בישראל. 

ההון העצמי של קיסטון הוא 2.3 מיליארד ש"ח, והחברה פרסמה יעד להכפלת ההון העצמי עד לשנת 2030. 

אירועים בולטים

פברואר 2025 -השלמת מימוש האופציה בשותפות אגד ורכישת כ־18 אחוז נוספים מהון אגד, בהשקעה של כ־585 מיליון ש״ח. אחרי המהלך, שווי אגד הוערך בכ־5.2 מיליארד ש״ח, ושווי חלקה של קיסטון (באמצעות השותפות) בכ־1.5-2.1 מיליארד ש״ח, בהתאם לרמת המינוף בשותפות. מדובר בהעמקת התלות באגד מצד אחד, ובהגדלת חשיפה לנכס עם תשואת IRR מוערכת גבוהה מאוד מצד שני. 
פברואר 2025 – קיסטון מעמידה ערבות של כ־80 מיליון ש״ח לפרויקט תחנת הכוח שורק, ומסדירה מסגרת מימון בנקאית לשלב הפיתוח.
אפריל 2025 -החלטת ממשלה להסמיך את אגד פרופרטיז להכין תכנית תשתית לאומית לתחנת כוח גזית בעטרות, על קרקע בבעלות אגד. מבחינת קיסטון זה יוצר פוטנציאל לנכס אנרגיה חדש על נדל״ן של אגד, ומשלב בין תחבורה, אנרגיה ונדל״ן – אבל בשלב זה מדובר בפיתוח תכנוני ארוך ורגולטורי. 
יולי 2025 -השלמת הנפקת אג״ח סדרה ב׳ בהיקף של כ־148 מיליון דולר (כ־550 מיליון ש״ח) והודעה על שימוש בתמורה לפירעון הלוואות, ביטול מסגרות אשראי וקיצור חוב יקר יותר.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. מסכמת את השנה ברווח של 941 מ' ש"ח (!) בשל שיערוכי השקעות:

התקדמות בפיתוח תחנת הכוח בשורק תרמה עליית ערך של 302 מ' ש"ח. 

החברה נהנתה גם מעליית ערך בהיקף של 140 מיליון שקל של תחנת הכוח IPM בעקבות מהלכי השבחה שבוצעו.

קיסטון גם רשמה רווח לפני של 385 מיליון שקל כתוצאה ממכירת 10% בחברה המחזיקה באגד למיטב תמורת 375 מיליון שקל. מיטב הציבה תג מחיר של 6 מיליארד שקל לפעילות של אגד – מה שהוביל לרישום של רווח הון משמעותי. 

סיכום וניתוח

סיימה את השנה בהון עצמי של 3.04 מיליארד ש"ח. על פי התוכנית האסטרטגית של האסטרטגית של החברה – ההון העצמי צפוי לחצות את רף ה-4 מיליארד שקל עד שנת 2030. על פי קצב ההתקדמות של החברה נראה שקיסטון תגיע ליעד שהציבה לעצמה עוד לפני כן. 

נסחרת במכפיל הון סביב 1.2-1.3. נראה שהשוק כיום לראשונה נותן לחברה פרמיה על ההון. אחזקה סולידית לא רעה, אך קשה לראות כאן הכפלה בתקופה הקרובה. לא עוברת.

קיסטון אינפרא – שווי שוק 1,320 מ’. קרן להשקעה בתשתיות-התפלת מים,אנרגיה מסורתית ומתחדשת,תחבורה ותקשורת ושולטת ב”אגד” וב”סאנפלאואר”. חלוקת נכסיה של קיסטון:

46% מהתיק הוא אגד ונדל"ן אגד. היסטוריית ההשקעות של קיסטון:

הפסד וירידה בשווי ההשקעות בשנת 2024, בין השאר בשל פרסום שימוע רשות החשמל שפגעה בשווי תחנות הכוח של קיסטון. למרות זאת, התזרים של קיסטון נותר מכובד וקיסטון אף חילקה דיבידנד של 74 מ' במהלך השנה.  

הון עצמי 1,970 מ', כלומר מכפיל הון 0.65. בסך הכל – לא רע, אך כנראה שלא עומד ברף התשואה שלנו. לא עוברת.

קיסטון אינפרא – שווי שוק 945 מ'. קרן להשקעה בתשתיות-התפלת מים,אנרגיה מסורתית ומתחדשת,תחבורה ותקשורת ושולטת ב"אגד" וב"סאנפלאואר". הון עצמי של 1.8 מיליארד ש"ח. חלק גדול מההון של החברה מושקע בעסקת אגד שנרכשה תמורת 3 מיליארד ש"ח תמורת 60% (קיסטון מחזיקה ב-48% בשרשור). אלה התוצאות של אגד:

בפברואר גייסה 100 מ' ש"ח במניות ובאופציות  – התנהלות לא אידיאלית בכזה דיסקאונט על ההון העצמי, בטח במקביל לחלוקת דיבידנד. מעדיף חברות אחרות בסגמנט. לא עוברת.