ריט אזורים

ריט אזורים / אזורים ריט / אזוריט- שווי שוק 490 מ’. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המתמחה בנכסי דיור להשכרה בישראל. הקרן מתמקדת ביזום, הקמה והחזקה של מתחמי מגורים להשכרה, עם רכיב מסחרי קטן בכל פרויקט.

30% מהמניות מוחזקות על ידי אזורים, שגם מנהלת את הפעילות. 

מגזרי פעילות

נכסים מניבים – דיור להשכרה ארוכת טווח
זה הלב של העסק: בנייני מגורים ייעודיים להשכרה (פארק הים, בית בפארק באור יהודה, נווה זמר ועוד), עם חוזים ארוכי טווח ותפוסה גבוהה. לפי חלוקת התוצאות בדוח חציון 2025, הנכסים המניבים תורמים את רוב ה-NOI וה-FFO של הקרן, בערך שני שלישים עד שלושה רבעים מהפעילות השוטפת בשנים האחרונות.
נכסים בהקמה, מכירה ובאכלוס
פרויקטים שנמצאים בבנייה או באכלוס ראשוני, חלקם עם דירות למכירה וחלקם מיועדים להצטרף לתיק ההשכרה (למשל צומת פת בירושלים, פרויקט באשקלון "אגמים", ועוד). המגזר הזה תורם פחות לרווח התפעולי השוטף, אבל אחראי לחלק גדול מהצמיחה העתידית בתיק – אלפי יח"ד נוספות שצפויות להיכנס להשכרה ולהגדיל NOI ו-FFO בשנים הבאות.
נכסים בתכנון ואחר
קרקעות ופרויקטים בשלב תכנון מוקדם או קדם-ייזום, כולל זכויות עתידיות ומלאי שאינו מניב עדיין. החלק הזה קטן יותר בתרומה לפעילות היום, אך מייצר צבר עתידי ומרחב לשדרוג תיק הנכסים לאורך זמן, עם רגישות גבוהה יותר לסיכוני תכנון, רגולציה ומימון.

אירועים בולטים

מרץ 2025 – פרסום הדוח השנתי 2024: הרחבת הפורטפוליו לכ-2,086 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, גידול ב-NOI וב-FFO, אך המשך הפסד חשבונאי בשל הוצאות מימון והפרשי הצמדה. הדוח גם מעדכן על מבנה דמי ניהול וייזום מול קבוצת אזורים, שמקטין חלקית את הנטל על ה-FFO.
אוגוסט 2025 – פרסום דוח רבעון שני 2025, שבו ה-FFO של הקרן הופך לחיובי וה-NOI מנכסים מניבים גדל בכ-11% לעומת התקופה המקבילה. הביצועים שיקפו גידול בתפוסה ובמספר יחידות ההשכרה, ונקלטו גם בכתבה כלכלית חיובית שהדגישה את השיפור.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. מסכמת את השנה בהפסד של 4.4 מיליון ש"ח

סיכום וניתוח

הון עצמי 1.1 מיליארד. צפי לרווח יזמי של עוד כ-250 מ' עם השלמת הפרויקטים. 

נסחרת בסביב חצי מההון העצמי, אך בשל תשואת השכירות הנמוכה במגורים בישראל ריט אזורים נמצאת רוב הזמן בגירעון תזרימי תוך הצגת הפסדים בדוח הרווח והפסד על רקע הוצאות המימון והתפעול שלא מכוסים על ידי דמי השכירות. מנגד צפויים שערוכים מעלה כמעט כל שנה עם השלמת פרויקטים, עליית שכר דירה וכן ירידת הדיסקאונט על הדירות ככל שהן מתקרבות למכירה וירידת ריבית. אני לא חושב שזה מצדיק את סגירת הדיסקאונט לגמרי, אך גם אם הוא יצטמצם ייתכן שיש כאן פוטנציאל תשואה גבוהה לשנתיים הקרובות. גבולי – למעקב.  

ריט אזורים – שווי שוק 396 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המתמחה בנכסי דיור להשכרה בישראל. הון עצמי של 1,037מ' שזה על פניו זול באופן מפתיע בתחום כל כך סולידי שדומה לקניית דירה, אלא שבסביבת הריבית הנוכחית השכירות שריט אזורים יכולה לקבל בקיזוז דמי ניהול ועלות החוב משאיר את ריט אזורים בגירעון תזרימי מתמשך.

 כאשר הכנסות השכירות לא מכסות אפילו את הוצאות המימון מה שעשוי להוביל בהמשך לדילולים, לעליית מחיר המימון ולבעיות נוספות. יש לומר שאם ריט אזורים תגיע לתקופה בה מותר לה למכור דירות (על ידי שינוי חוק או מעבר של תקופה של 15 שנים) היא בהחלט הייתה יכולה לעבור. כרגע לא עוברת. 

ריט אזורים – שווי שוק 363 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המתמחה בנכסי דיור להשכרה בישראל. הון עצמי 1,049 מ' שזה על פניו זול באופן מפתיע בתחום כל כך סולידי שדומה לקניית דירה, אלא שבסביבת הריבית הנוכחית השכירות שריט אזורים יכולה לקבל בקיזוז דמי ניהול ועלות החוב משאיר את ריט אזורים בגירעון תזרימי מתמשך.

אפילו עם שיערוך של 37 מ' ריט אזורים עברה להפסד ואפילו הוצאות המימון לבדן גבוהות ב-50% מכל דמי השכירות. מה האפשרויות שזה מותיר לריט אזורים? מכיוון שהאינטרס של ריט אזורים תמיד יהיה לגדול ולהגדיל את דמי הניהול למכור דירות זה מחוץ לתחום ולכן האפשרות הכמעט בלעדית היא להמשיך לגייס הון כמעט בכל מחיר – כך שהדיסקאונט בו היא נסחרת כעת למעשה חסר משמעות.  לא עוברת.