סקייליין

סקייליין (סקיליין | SkyLine) – שווי שוק 55 מ׳. סקייליין אינווסטמנטס אינק היא חברת נדל"ן מלונאי מניב, המתמחה בייזום, רכישה, פיתוח, בעלות וניהול של נכסי מלונאות ונופש בצפון אמריקה, בעיקר בארצות הברית ובקנדה.

מגזרי פעילות:

מלונות ואתרי נופש בארה״ב – רכישה, החזקה וניהול של מלונות עסקים (בעיקר Courtyard by Marriott) ושני מלונות בשירות מלא במרכז קליבלנד (Renaissance תחת Marriott ו-Hyatt Regency), וכן אתר סקי Bear Valley בקליפורניה. לפי הדוח התקופתי ל־2022, מגזר זה הוא המנוע המרכזי של החברה ומהווה בערך 40% מההכנסות המאוחדות של סקייליין באותה שנה, ורוב ה-NOI בפועל מגיע ממנו
מלונות ואתרי נופש בקנדה – החזקה היסטורית של אתרי נופש ופעילות מלונאית בקנדה (Deerhurst, Horseshoe, Blue Mountain ועוד), שכמעט כולה הועברה לשותפות עם Freed. בדוחות 2022 מצוין שאין נכסים מלונאיים בקנדה בבעלות ישירה של סקייליין, אך עדיין יש תרומה מסוימת מהשקעה בשותפות ומהתפעול הקודם; בהכנסות 2022 מגזר קנדה היה בערך 25%-30% מסך ההכנסות. חלק יחסי זה נמצא במגמת ירידה לאחר עסקת Freed והמשך מימושים.
ייזום נדל״ן למכירה וקרקעות (בעיקר בקנדה) – רכישה, פיתוח ומכירה של קרקעות ופרויקטי מגורים סמוכים לאתרי הנופש. כבר ב־2022 הדוח מציין כי פעילות זו היא בהיקפים זניחים; מלאי נדל״ן של כ־6.7 מ׳ דולר קנדי ונדל״ן להשקעה של כ־3.6 מ׳ דולר קנדי בלבד. בהכנסות 2022 המגזר תרם סדר גודל של רבע-שליש מההכנסות, אך חלק גדול מהערך הכלכלי עבר לשותפות עם Freed כך שהמשקל בפועל בפעילות השוטפת וב-NOI נמוך משמעותית מהמשקל החשבונאי.

אירועים בולטים מאז תחילת 2025

ינואר 2025 – השלמת מכירת מלון Courtyard Tucson Airport באריזונה במחיר כולל של כ־14.9 מ׳ דולר, עסקה שדווחה לראשונה בנובמבר 2024; לאחר פירעון קו האשראי והוצאות עסקה נותר לחברה מזומן נטו של כ־6 מ׳ דולר והפורטפוליו הצטמצם מ־5 ל־4 נכסים מניבים. 
אפריל 2025 – מינוי מנכ״לית חדשה, ניהא קפלוס, החל מ־1.4.2025
מאי 2025 – פרסום תוצאות הרבעון הראשון של 2025: ההון העצמי למניה ירד ל־26.79 ש״ח, בעוד שמחיר הסגירה בבורסה היה 16.78 ש״ח
סקייליין נמצאת עמוק בתוך תהליך אסטרטגי של צמצום פורטפוליו מלונות ומימוש נכסי/ םאחרי עסקת Freed ב־2021 ומכירת Tucson ב־2025. הפרופיל שלה כיום הוא של חברת מלונאות קטנה וממונפת, מרוכזת בכמה מלונות בארה״ב, עם פעילות ייזום בסיכון לא נמוך. 
התעשייה עצמה – נדל״ן מלונאי בארה״ב – עדיין נהנית מביקוש טוב אחרי הקורונה, אבל מאוד רגישה לריבית, מיתון ותנודתיות בערכי נכסים. לחברה מינוף גבוה, עלויות מימון שעלו משמעותית עם הריבית, ונדרשת המשכיות של מכירות נכסים במחירים סבירים כדי לשרת חוב ולשמור קובננטים. 

מצד אחד ראינו שהחברה מצליחה למכור נכסים בדיסקאונט, אך בנוסף לכך סביר שהמלונות שנמכרו הם המלונות הטובים ואלו שנשארו הפחות טובים.

עדכנה באפריל 2025 שפריד לא עמדה בהתחייבויותיה לפרעון הלוואות לחברה בסך 55 מ' קנדי, מה שעוד יותר מקשה על סקייליין.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. ירידה בהון העצמי ל-273 מ' ש"ח ביחס ל-456 מ' בשנה שעברה עם הפסד שנתי של 206 מ' ש"ח (!), כולל על רקע הפרשה להפסדי אשראי בסך 113 מ' ש"ח. 

סיכום וניתוח.

זו מניה של turnaround ממונף, לא של נדל״ן מניב רגוע: פורטפוליו מצומצם, תלות גבוהה בכמה נכסים ספציפיים, סיכון לא מבוטל סביב השותפות עם Freed והלוואות הקשורות אליה, וסביבה של ריבית שעלולה להישאר גבוהה יחסית. הדיסקאונט להון מעניין על הנייר, אבל הוא יושב על שוויי נכסים שמבוססים על שמאויות ותחזיות ולא על חוזי שכירות ארוכי טווח. 

 על פניו זולה ביחס להון העצמי, אך יש לכך הצדקה בסיכון.  לא עוברת. 

סקייליין (סקיליין | SkyLine) – שווי שוק 315 מ׳. חברה זרה העוסקת בייזום ופיתוח נדל”ן,ניהול מלונות ואתרי נופש, ונדל”ן מניב בצפון אמריקה. מוחזקת ב-52% על ידי מישורים. 

לחברה שלושה תחומי פעילות: (1) מלונות ואתרי נופש בארצות הברית; (2) מלונות ואתרי נופש בקנדה; (3) ייזום. 

בבעלות סקייליין 5 נכסים מניבים הכוללים 1,189 חדרים וכ7,919- מ"ר של שטחי מסחר.

הון עצמי 456 מ' ש"ח, ברווח והפסד בפועל אנחנו רואים הפסד ושערוכים שליליים כמעט כל רבעון:

בינואר 2025 השלימה מכירת מלון Courtyard Tucson Airport תמורת 14.4 מ' דולר. 

חוב של 470 מ' ש"ח מול 60 מ' מזומן. 

מצד אחד ראינו שהחברה מצליחה למכור נכסים בדיסקאונט, אך בנוסף לכך סביר שהמלונות שנמכרו הם המלונות הטובים ואלו שנשארו הפחות טובים.

עדכנה באפריל 2025 שפריד לא עמדה בהתחייבויותיה לפרעון הלוואות לחברה בסך 55 מ' קנדי, מה שעוד יותר מקשה על סקייליין.

 על פניו זולה ביחס להון העצמי אך חלשה מבחינת תזרים ומאזן.  לא עוברת. 

סקייליין – שווי שוק 348 מ׳. חברה זרה העוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן,ניהול מלונות ואתרי נופש, ונדל"ן מניב בצפון אמריקה. מוחזקת ב-52% על ידי מישורים. דוח רווח והפסד:

נוכח ההפסד ב-2023 ההון העצמי ירד מ-280 מ' דולר ל-235 מ' דולר או 860 מ' ש"ח, כלומר מכפיל הון נמוך מאוד של 0.55. 

הייתה במו"מ למכור את כל נכסי המלונאות שלה (אשר אמנם לא הבשיל בסופו של דבר) תמורת 255 מ' דולר, אך טוב לראות שהחברה מוכנה למכור את הפעילות מה שיכול לסגור את הפער בין שווי השוק לשווי בספרים ככל והמכירות יתקדמו לפי שווי ראוי. בכל זאת אני חושב שהחזקה במישורים עדיפה משמעותית על החזקה ישירה בסקייליין. למעקב.