ויתניה

ויתניה – שווי שוק 920 מ׳. ויתניה היא חברת נדלן מניב ממוקדת ישראל, שעוסקת בייזום, פיתוח, השבחה והחזקה של משרדים, מסחר, חניונים וקצת מגורים, בעיקר באזורים חזקים במרכז: תל אביב, רמת החייל, הרצליה פיתוח, אור יהודה, פתח תקווה, ירושלים ועוד. בין הנכסים הבולטים: מתחם ויתניה לה גוארדיה בתל אביב, מגדל ויתניה ובית זיויאל ברמת החייל, מתחם טרמינל פארק באור יהודה, פרויקט קרית אריה בפתח תקווה, פרויקט הר חוצבים בירושלים, פרויקט נס ציונה עם קבוצת לנדא ומלון דריסקו בתל אביב. החברה פועלת עם הסכם ניהול וביצוע עם SGS חברה לבניין, שמספק לה זרוע ביצועית פנימית לפרויקטים גדולים. 

משרדים ותעסוקה מניבים בישראל
זה הליבה של ויתניה. עיקר הפורטפוליו הוא בנייני משרדים ותעסוקה מודרניים עם חניונים, באזורי ביקוש כמו רמת החייל, לה גוארדיה, הרצליה פיתוח, אור יהודה וקרית אריה. לפי נתוני החברה לשנים האחרונות, כ־80 אחוז מהכנסות מגיעים משטחי המשרדים והחניה שתומכת בהם, והסבירות גבוהה שהסדר גודל נשמר גם כיום.
פרויקטים מניבים בפיתוח (משרדים, הייטק ומעבדות)
כאן נמצאים פרויקטים כמו ויתניה תל אביב (שלבים נוספים במתחם לה גוארדיה), קרית אריה, הר חוצבים ונס ציונה, שחלקם עדיין בשלבי פיתוח ותכנון וחלקם בקצה הדרך לקראת אכלוס. המשקל של מגזר זה בפעילות השוטפת של NOI והכנסות עדיין נמוך יחסית, אבל במאזן הוא משמעותי מאוד ומייצג, לפי הדוחות, חלק ניכר מערך "נדלן להשקעה בפיתוח" של מאות מיליוני שקלים, כלומר סדר גודל של עשרות אחוזים מהפורטפוליו ברמת שווי נכסי, אך פחות מכ־20 אחוז מההכנסות בפועל נכון להיום.
מגורים למכירה
בשנים האחרונות החברה נכנסה גם לפרויקטים מוגבלים של מגורים (לדוגמה בתל אביב ובנתניה). אלו מוצגים במאזן כמלאי נדלן למכירה ולא כנדלן מניב. זה מגזר משני, שמספק חלק קטן מההכנסות הכוללות, להערכתי חד ספרתי נמוך באחוזים מסך הפעילות, והוא פחות מגדיר את החברה ויותר "תוספת" לפלטפורמת הנדלן המניב.
פעילות נלווית – מלונאות
היקף קטן יחסית של פעילות במלונאות (מלון דריסקו) ושל החזקות בחו״ל (Vitania USA), שהתרומה שלהן להכנסות הכוללות נמוכה, כנראה ברמת אחוזים בודדים, אבל הן מוסיפות גיוון מסוים ברמת סוגי הנכסים. 

אירועים בולטים

יוני 2025 – בקשה לצו עיכוב הליכים לשוכר מהותי
ויתניה דיווחה כי אחד השוכרים, בעל משקל מהותי באחד הנכסים, הגיש בקשה לצו עיכוב הליכים לצורך גיבוש הסדר חוב.
אוגוסט 2025 – דוח חצי שנתי 2025: הפסד חשבונאי בעקבות שיערוכים. בדוח רבעון 2 וחצי שנתי ל־2025 ויתניה הציגה הכנסות רבעוניות של כ־74 מיליון ש״ח, אבל רווח תפעולי שלילי של כ־52 מיליון ורווח נקי שלילי של כ־46 מיליון ש״ח. הסיבה המרכזית היא הפסדי שיערוך והפחתות בנדלן להשקעה, בין היתר על רקע עדכון הערכות השווי של חלק מהפרויקטים
אוקטובר 2025 – מכירת החזקת המייסדים לרמי אונגר והעמקת השליטה. מודי כידון ומשה תאומים, ממייסדי ויתניה ובעלי משרד הפרסום גיתם, מכרו את מלוא החזקותיהם (כ־7.5 אחוז) לרמי אונגר באמצעות טלקאר, במחיר שמשקף פרמיה של מעל 20 אחוז על מחיר המניה בבורסה, תמורת כ־101 מיליון ש״ח. לאחר העסקה אונגר מחזיק בכ־62.4 אחוז מהחברה. זה שינוי שליטה דה פקטו, שמעביר את מרכז הכובד למשפחת אונגר 
אוקטובר 2025 – פרסום תוכנית אונגר לויתניה והבהרת כיוון עסקי. בכתבת עומק נוספת הוצגה האסטרטגיה של אונגר: רכישת מניות ויתניה מאז 2022, המשך הגדלת ההחזקה עד לרוב שליטה, ואמירה ברורה על הסתכלות לטווח ארוך של עשרות שנים. הכתבה מדגישה שההשקעה בויתניה הניבה לו עד כה הפסד של כ־40 מיליון ש״ח על הנייר, למרות זאת הוא משלם פרמיה גבוהה כדי להגדיל שליטה, וכי הכיוון הצפוי הוא חזרה למיקוד בנדלן מניב משרדים ותעסוקה והפחתת החשיפה למגורים חדשים מעבר לפרויקטים שכבר יצאו לדרך. 

מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. מעבר להפסד על רקע ירידת ערך נדל"ן להשקעה.

סיכום וניתוח

בפלטפורמת נדלן מניב ממוקדת משרדים ותעסוקה בישראל, תחום אשר נחשב מאוים על ידי AI ושינויים בשוק התעסוקה (עבודה היברידית וכו'). הון עצמי 1.04 מיליארד ש"ח. נסחרת בדיסקאונט קטן על ההון. , לא נראית לי זולה במיוחד אלא חברת נדל”ן מניב קלאסית סביב תמחור הוגן. לא עוברת.

ויתניה – שווי שוק 888 מ׳. עוסקת בפיתוח, ייזום בנייה והשכרה של נדל״ן בארץ ובחו״ל.  

הון עצמי של 1,093 מ'. לא רואה משהו מיוחד – חברת נדל"ן מניב קלאסית סביב תמחור הוגן. לא עוברת.

ויתניה – שווי שוק 1,100 מ׳. עוסקת בפיתוח, ייזום בנייה והשכרה של נדל״ן בארץ ובחו״ל.  הון עצמי של 1,072 מ'. עלייה ב-FFO:

FFO נומינלי 46 מ', קצת מתחת להון עצמי. לא יקרה אבל אך גם לא זולה. לא עוברת.