רבוע כחול נדל”ן

רבוע כחול נדל”ן – שווי שוק 4.8 מיליארד.חברת נדל״ן מניב וייזום למגורים בשליטת אלון רבוע כחול. מחזיקה פורטפוליו גדול של קניונים, מרכזים מסחריים, משרדים ולוגיסטיקה, בעיקר במרכז הארץ, לצד פרויקטי מגורים והתחדשות עירונית בהיקפים גדולים.

מגזרי פעילות

מגזר 1 – נדל״ן מניב
הפעילות המרכזית: החזקה, השבחה והשכרה של 117 נכסים מניבים – קניון TLV, מרכזים שכונתיים, שטחי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה. נכון ל-2025 שווי הנדל״ן המניב (כולל רכוש קבוע מניב) כ־9.5 מיליארד ש״ח, NOI שנתי בקצב של קצת מעל 400 מיליון ש״ח ושיעור תפוסה ממוצע 93%. מרבית הערך יושב על מסחר וקניונים, עם תוספת של משרדים ולוגיסטיקה; לפי פילוחי השימושים, מסחר וקניונים מהווים בערך כשני שלישים מהשווי, והשאר בעיקר משרדים, לוגיסטיקה וקרקעות.
מבחינת חלק יחסי – זה מעל 90% מה-NOI ומהשווי התפעולי של החברה בשנים האחרונות; זה העסק האמיתי.

מגזר 2 – ייזום למגורים והתחדשות עירונית
מאגד את פרויקטי המגורים (East& תוצרת הארץ, אשרמן ועוד) ואת פעילות ההתחדשות העירונית. נכון לסוף 2025 החברה מקדמת פרויקטים בהיקף כ־15,600 יחידות דיור, מתוכן 600 יחידות כבר בביצוע או בשיווק. במספרים של החברה זה מגזר קטן יחסית מבחינת תוצאות, אבל עם צבר פוטנציאלי גדול – סדר גודל של פחות מ־10% מהתרומה השוטפת היום, עם משקל הולך וגדל לעתיד.

אירועים מהותיים

יולי 2025 – קבלת טופס 4 לפרויקט East& בתוצרת הארץ בתל אביב; מתחילה מסירה של דירות בפרויקט וכן מסירה בפועל של קומות משרדים לשוכר גדול, מה שמתחיל לתרגם את הפרויקט לתזרים שכירות ומכירת דירות בפועל.
ספטמבר 2025 – חתימת עסקת שכירות ענק עם JFrog בפרויקט East&: עד 20 אלף מ״ר משרדים לתקופה של עד 13 שנה, בתמורה כוללת שעשויה להגיע לכ־650 מיליון ש״ח, עם הכנסה שנתית ממוצעת סביב 100 מיליון ש״ח.
ספטמבר 2025 – הנפקת שתי סדרות אג״ח חדשות בהיקף כולל של כ־1.1 מיליארד ש״ח, לצד פירעון CP סדרה 1 והלוואת בנק משמעותית. 
נובמבר 2025 – פרסום תוצאות תשעת החודשים הראשונים של 2025: NOI של כ־296 מיליון ש״ח, FFO של כ־264 מיליון ש״ח, רווח נקי של כ־560 מיליון ש״ח ועלייה ב־EPRA NRV לכ־5.2 מיליארד ש״ח (כ־423 ש״ח למניה), בין היתר בזכות עליית ערך נכסי המשרדים והעסקה עם JFrog.
מרץ 2026 – דוחות שנתיים 2026:

ניתוח לפי הקריטריונים שלנו

הון עצמי 4.2 מיליארד. פורטפוליו נכסים איכותי, תפוסה גבוהה ולקוחות חזקים (קרפור-מגה, JFrog, קמעונאים גדולים ועוד), מרווח יפה בין CAP RATE לעלות החוב, ונזילות גבוהה. 

זו נראית כמו החזקה טובה למי שמחפש חשיפה לנדל״ן מניב איכותי עם דיבידנד נאה וסיכון סביר, אבל מבחינת תמחור ואפסייד לא נראה שהיא מספיק אטרקטיבית כרגע אלא נסחרת סביב שווי הוגן לטעמי.  לא עוברת.

רבוע כחול נדל”ן – שווי שוק 3,203 מ’. עוסקת בנדל”ן מניב לסופרמרקטים ובבנייה למגורים. הון עצמי של 3.2 מיליארד.

שיעור ההיוון הממוצע בו רבוע משתמשת הוא 6.6% כאשר אנו עדיין לא רואים את התייקרות המקורות בתוצאות. לדעתי נסחרת סביב שווי הוגן. לא עוברת.

רבוע נדל”ן – שווי שוק 2,363 מ’. עוסקת בנדל”ן מניב לסופרמרקטים ובבנייה למגורים. הון עצמי של 3.8 מיליארד שמשוערך לפי שיעור היוון (Cap-Rate) של 6.3%. 

ריבית החוב המשוקללת כרגע היא 1.58% אך ברור שהיא לא מייצגת את סביבת הנוכחית ותעלה עם הזמן בחדות אלא אם הריבית תחזור לאפס. 

ה-FFO לגישת ההנהלה יפה, אך איני חושב שנכון לנטרל הפרשי הצמדה ולכן נלך לפי הוראות הרשות שם אנו רואים ירידה חדה ב-FFO. יחד עם עליית הריבית אני משוכנע שעלות החוב תעלה בזמן שהנכסים עשויים להיות משוערכים מטה. אני לא אוהב את הסביבה עבור רבוע כחול ואיני חושב שהיא מאוד מעניינת. לא עוברת.