אמות

אמות (אמות השקעות) – שווי שוק 9.5 מיליארד ש"ח. אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל. בבעלות החברה 114 נכסים בשטח כולל של 1.85 מיליון מ"ר, מתוכם כ-1.15 מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ-0.7 מיליון מ"ר שטחי אחסנה פתוחה וחנייה. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, מרכזים לוגיסטיים, קניונים, מרכזים מסחריים, פארקים תעשייתיים, סופרמרקטים, מלונות ותחנות אוטובוסים מרכזיות. מרבית הנכסים ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.

מגזרי פעילות (לפי הדוחות השנתיים והדוחות לרבעונים האחרונים, סדר לפי נתח NOI בערך):

1. משרדים והייטק – בערך 50% מה-NOI בשנים האחרונות. מגדלי משרדים מודרניים במע"ר תל אביב (ToHa 1 ו-ToHa 2), פתח תקווה, הרצליה, רחובות ועוד, עם שוכרי עוגן בינלאומיים (כולל גוגל ב-ToHa 2 בהיקף כ-38% מהשטחים במגדל).
2. תעשייה ולוגיסטיקה – סביב 25-30% מה-NOI. פארקים תעשייתיים ומרכזים לוגיסטיים בפריפריית המרכז, המשמשים חברות תעשייה, הפצה ו-3PL, בדרך כלל בחוזי שכירות ארוכי טווח.
3. מסחר וקניונים – בערך 15-20% מה-NOI. קניונים, מרכזים מסחריים פתוחים ושטחי מסחר צמודים לנכסי משרדים, עם חשיפה לצריכה פרטית ושוכרי רשת.
4. סופרמרקטים – בערך 5% מה-NOI. מרכזי מזון שכונתיים עם שוכרי רשת, מוסיפים יציבות ותזרים חזק יחסית לאורך מחזורי פעילות.
5. אחרים – כ-2% מה-NOI. נכסים ייחודיים כמו תחנות אוטובוס מרכזיות, חניונים ונדל"ן משלים.

סיכום וניתוח השקעה

הוא עצמי כ-9.85 מיליארד ש"ח. 

בדוח השנתי החברה לא הצליחה לעמוד ביעד ה-FFO המינימלי שלה (804 מ' לעומת 810 מ')

זו אחת מחברות הנדל"ן המניב האיכותיות בשוק: פורטפוליו מרוכז באזורים חזקים, שוכרי עוגן גדולים, כמעט ללא שעבודים, שיעור תפוסה גבוה ודיבידנד שנתי.
לחברה תלות לא קטנה בפרויקט אחד מאוד גדול – ToHa 2.  

זו חברה יציבה, רווחית, עם סחירות גבוהה ושילוב של נכסי ליבה חזקים וצבר ייזום משמעותי, כשהתמחור משקף תשואת FFO סבירה אך לא גבוהה. חברה טובה, אך לא נראה לי שבתמחור הנוכחי האפסייד שלה מספיק עבורנו. לא עוברת.

אמות – שווי שוק 7,633 מ׳. עוסקת ביזמות נדל״ן, השכרה וניהול נדל״ן. עוסקת בהשכרה וניהול נדל"ן,בייזום פרויקטי נדל"ן. נסחרת כמעט על ההון העצמי. לאמות פורטפוליו נכסים איכותי מאוד ומפוזר על משרדים, מסחר ולוגיסטיקה ותעשייה, עלות החוב צפויה לעלות בעקבות עליית הריבית וחוב חדש ויקר שיחליף חוב ישן וזול ולכן אני מצפה שיבצעו שיערוכים מטה בשנתיים הקרובות במידה והריבית במשק לא תרד.


כאמור, סחרת סביב ההון על נכסים שמשוערכים לא נמוך, לא בהכרח רע לחברה שנחשבת איכותית אך לא מספיק טוב עבורנו. לא עוברת.

אמות – שווי שוק 8,740 מ׳. עוסקת ביזמות נדל״ן, השכרה וניהול נדל״ן. עוסקת בהשכרה וניהול נדל"ן,בייזום פרויקטי נדל"ן. לאמות פורטפוליו נכסים איכותי מאוד ומפוזר על משרדים, מסחר ולוגיסטיקה ותעשייה, והחברה ממשיכה להגדיל את תיק הנכסים באמצעות ייזום פרויקטים.
שווי סך הנכסים רשום בספרים בשווי של מעל 19 מיליארד שקל (+ מיליארד במזומן) לאחר שיערוך של מעל מיליארד שקל ב 2022 שנובע מעליה בהכנסות השכירות כיוון שהחוזים צמודים למדד. הנכסים משוערכים לפי שער היוון ממוצע של 6.2%, שזה סביר ביחס לעלות החוב המשוקללת שעומדת על 1.61% בלבד. הבעיה שעלות החוב צפויה לעלות בעקבות עליית הריבית וחוב חדש ויקר שיחליף חוב ישן וזול ולכן אני מצפה שיבצעו שיערוכים מטה בשנתיים הקרובות במידה והריבית במשק לא תרד.

הציגה FFO לפי גישת ההנהלה (בנטרול הפרשי הצמדה על קרן החוב והפרשי שער) של 743 מיליון, צמיחה של 27% משנה שעברה אך הFFO למניה גדל רק ב15% בגלל דילולים עקביים. וברמה הרב שנתית מ2017 הFFO צמח ב72.8% לעומת הFFO למניה שצמח ב16.6% בלבד.
אם נבחן את הFFO לפי גישת הרשות לני"ע (התקן החשבונאי המחייב) דווקא הייתה ירידה ב2022.
וכך גם בציפיות החברה ל2022 יש פער בין הצמיחה בFFO נומינלי לבין הצמיחה בFFO למניה.

עלות החוב הנמוכה וגיוסי ההון איפשרו לחברה להמשיך לגדול ולצמוח כמעט בחינם, אך עליית ריבית עשויה לסיים את החגיגה הזו. נסחרת סביב ההון על נכסים שמשוערכים לא נמוך, לא בהכרח רע לחברה שנחשבת איכותית אך לא מספיק טוב עבורנו. לא עוברת.