אמות

אמות (אמות השקעות) – שווי שוק 9.5 מיליארד ש"ח. אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל. בבעלות החברה 114 נכסים בשטח כולל של 1.85 מיליון מ"ר, מתוכם כ-1.15 מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ-0.7 מיליון מ"ר שטחי אחסנה פתוחה וחנייה. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, מרכזים לוגיסטיים, קניונים, מרכזים מסחריים, פארקים תעשייתיים, סופרמרקטים, מלונות ותחנות אוטובוסים מרכזיות. מרבית הנכסים ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.

מגזרי פעילות (לפי הדוחות השנתיים והדוחות לרבעונים האחרונים, סדר לפי נתח NOI בערך):

1. משרדים והייטק – בערך 50% מה-NOI בשנים האחרונות. מגדלי משרדים מודרניים במע"ר תל אביב (ToHa 1 ו-ToHa 2), פתח תקווה, הרצליה, רחובות ועוד, עם שוכרי עוגן בינלאומיים (כולל גוגל ב-ToHa 2 בהיקף כ-38% מהשטחים במגדל).
2. תעשייה ולוגיסטיקה – סביב 25-30% מה-NOI. פארקים תעשייתיים ומרכזים לוגיסטיים בפריפריית המרכז, המשמשים חברות תעשייה, הפצה ו-3PL, בדרך כלל בחוזי שכירות ארוכי טווח.
3. מסחר וקניונים – בערך 15-20% מה-NOI. קניונים, מרכזים מסחריים פתוחים ושטחי מסחר צמודים לנכסי משרדים, עם חשיפה לצריכה פרטית ושוכרי רשת.
4. סופרמרקטים – בערך 5% מה-NOI. מרכזי מזון שכונתיים עם שוכרי רשת, מוסיפים יציבות ותזרים חזק יחסית לאורך מחזורי פעילות.
5. אחרים – כ-2% מה-NOI. נכסים ייחודיים כמו תחנות אוטובוס מרכזיות, חניונים ונדל"ן משלים.

סיכום וניתוח השקעה

הוא עצמי כ-9.85 מיליארד ש"ח. 

בדוח השנתי החברה לא הצליחה לעמוד ביעד ה-FFO המינימלי שלה (804 מ' לעומת 810 מ')

זו אחת מחברות הנדל"ן המניב האיכותיות בשוק: פורטפוליו מרוכז באזורים חזקים, שוכרי עוגן גדולים, כמעט ללא שעבודים, שיעור תפוסה גבוה ודיבידנד שנתי.
לחברה תלות לא קטנה בפרויקט אחד מאוד גדול – ToHa 2.  

זו חברה יציבה, רווחית, עם סחירות גבוהה ושילוב של נכסי ליבה חזקים וצבר ייזום משמעותי, כשהתמחור משקף תשואת FFO סבירה אך לא גבוהה. חברה טובה, אך לא נראה לי שבתמחור הנוכחי האפסייד שלה מספיק עבורנו. לא עוברת.

אמות (אמות השקעות) – שווי שוק 8,600 מ'. אחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל. בבעלות החברה 114 נכסים בשטח כולל של 1.85 מיליון מ"ר, מתוכם כ-1.15 מיליון מ"ר שטחי השכרה וכ-0.7 מיליון מ"ר שטחי אחסנה פתוחה וחנייה. הנכסים כוללים בנייני משרדים והייטק, מרכזים לוגיסטיים, קניונים, מרכזים מסחריים, פארקים תעשייתיים, סופרמרקטים, מלונות ותחנות אוטובוסים מרכזיות. מרבית הנכסים ממוקמים במרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.

החברה הציגה תחזית ל2025 של NOI ו FFO די זהים ל2024, מה שאכזב את המשקיעים, ונראה שאמות מתקשה לאכלס את נכסי המשרדים הפנויים

נסחרת במכפיל הון 1. פעילות יחסית סולידית, קצת קושי בתחום המשרדים. בסך הכל נראה שנסחרת סביב שווי הוגן. לא עוברת.

אמות – שווי שוק 7,633 מ׳. עוסקת ביזמות נדל״ן, השכרה וניהול נדל״ן. עוסקת בהשכרה וניהול נדל"ן,בייזום פרויקטי נדל"ן. נסחרת כמעט על ההון העצמי. לאמות פורטפוליו נכסים איכותי מאוד ומפוזר על משרדים, מסחר ולוגיסטיקה ותעשייה, עלות החוב צפויה לעלות בעקבות עליית הריבית וחוב חדש ויקר שיחליף חוב ישן וזול ולכן אני מצפה שיבצעו שיערוכים מטה בשנתיים הקרובות במידה והריבית במשק לא תרד.


כאמור, סחרת סביב ההון על נכסים שמשוערכים לא נמוך, לא בהכרח רע לחברה שנחשבת איכותית אך לא מספיק טוב עבורנו. לא עוברת.