ג' סיטי

ג’י סיטי (לשעבר גזית גלוב) – שווי שוק 2 מיליארד.חברת נדל"ן מניב גלובלית שמחזיקה, מפתחת ומנהלת נכסים לשימושים מעורבים – בעיקר מרכזים מסחריים, מגורים להשכרה ומשרדים – באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין בצפון אירופה, מרכז אירופה, ישראל, צפון אמריקה וברזיל. המרכז העסקי הגדול ביותר הוא החזקה בחברת סיטיקון (Citycon) הפינית, שמפעילה קניונים ושטחי מסחר בסקנדינביה ובמדינות נוספות בצפון אירופה.

החברה נמצאת בעיצומה של תכנית אסטרטגית עד 2028 שממשיכה את "תכנית המימושים" שפורסמה ב-2022 – מיקוד בנכסי ליבה בערים גדולות, יציאה מנכסים פריפריאליים וממדינות לא ליבה, הקטנת מינוף ושיפור נזילות, תוך שימור גידול ב-NOI מנכסים זהים.

אזורי פעילות:

צפון אירופה (Citycon)
הפעילות דרך חברת הבת הציבורית Citycon, שמחזיקה מרכזים מסחריים ושטחי mixed-use בעיקר בפינלנד, נורווגיה, שוודיה ואסטוניה. זהו מגזר העוגן של הקבוצה, והוא מייצר בערך קצת מעל חצי מההכנסות התפעוליות מנכסים מאוחדים (סדר גודל 50-55 אחוז).
מרכז ומזרח אירופה (G City Europe)
פעילות באמצעות G City Europe, שמחזיקה נכסים מניבים ופיתוח בעיקר בפולין – קניונים ונכסי מגורים להשכרה, כולל קומפלקסים גדולים בוורשה ועוד נכסים מחוץ לבירה. המגזר הזה מייצר בערך כרבע מההכנסות (סדר גודל 20-25 אחוז).
ישראל
פעילות דרך ג'י מרכזים מסחריים וגופים נוספים – קניונים ושטחי מסחר, ובשנים האחרונות גם פרויקט משרדים משמעותי במגדל G City בראשון לציון. תרומת ישראל להכנסות מהנכסים היא בערך 15 אחוז.
ברזיל
פעילות Gazit Brazil – מרכזים מסחריים בסאו פאולו ובמטרופולין, עם דגש על שכונות צפופות ושוכרים יומיומיים (סופרמרקטים, פארמה וכו'). תרומת ברזיל להכנסות מנכסים היא סביב 5-10 אחוז.
ארה"ב וצפון אמריקה
בעיקר דרך Gazit Horizons בארה"ב ו-Gazit Canada, עם נכסים אורבניים בערים כמו ניו יורק, מיאמי, בוסטון, פילדלפיה וטמפה, בשילוב מסחר ומגורים. ביחד מדובר במגזר קטן יחסית – בערך 5-10 אחוז מההכנסות.

המשותף לכולם – נדל"ן מניב אורבני, יחסית דפנסיבי, עם חשיפה צרכנית ומחזורי חידוש חוזים שמאפשרים עדכון דמי השכירות.

אירועים מהותיים מ-2025

מרץ 2025 – דיווח על אימוץ תכנית רכישה עצמית משמעותית באג"ח (עד כ-300 מיליון ש"ח) ותכנית קטנה יותר לרכישת מניות בהיקף של כ-10 מיליון ש"ח
אפריל 2025 – פרסום הדוח השנתי ל-2024 והעמקה של תכנית 2028: החברה מציגה התקדמות בתכנית המימושים (מכירת נכסים בכמה מיליארדי שקלים בתקופה שקדמה לדוח), לצד מיקוד גובר בנכסי ליבה בערים המרכזיות, ושיפור מסוים בנתוני המינוף והנזילות.
מאי 2025 – תוצאות רבעון ראשון 2025: החברה מדווחת על גידול נאה ברווח הכולל לבעלי המניות, עלייה בהון העצמי למניה, עלייה בתפוסה ל-כ-95.8% ושיפור ב-NOI מנכסים זהים. במקביל החברה משלימה למעשה את היציאה מטורקיה וצ'כיה וסוגרת עסקאות נוספות למכירת נכסים שאינם ליבה. 
אוגוסט 2025 – אישור תכנית רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של כ-120 מיליון ש"ח 
ספטמבר 2025 – פרסום כוונה להקמת פלטפורמה חדשה בפולין – אוריון נכסים מסחריים: ג'י סיטי אירופה מעבירה שלושה מרכזים מסחריים בפולין, בשווי מצרפי של כ-450 מיליון אירו, לחברת נכסים בשם "אוריון", שמתוכננת להנפקת אג"ח ובהמשך גם הון. הרעיון הוא: לשעבד את הנכסים, לגייס חוב ברמת אוריון, למכור או לדלל שליטה, ולהחזיר לג'י סיטי מזומן בהיקף גדול מבלי למכור את הנכסים "לצד ג'". מהלך כזה אמור לתרום משמעותית לנזילות ולהפחתת מינוף אם יצליח.
נובמבר 2025 – מצגת הנפקת אוריון והגשת טיוטת תשקיף: החברה מפרסמת מצגת הנפקה לאוריון, שבה מוצגים הנכסים, NOI וצמיחה בשנים האחרונות
נובמבר 2025 – הגדלת האחזקה בסיטיקון והתחייבות להצעת רכש מלאה: ג'י סיטי מודיעה שרכשה 7.7 אחוז מהון המניות של החברה הבת סיטיקון במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36 אחוז על מחיר השוק ערב העסקה, והגיעה להחזקה של כ-57.4 אחוז מהון המניות. לפי הדין הפיני, מאחזקה כזו נדרשת הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות באותו מחיר לפחות, כך שהחברה בפועל מתקדמת לכיוון השתלטות מלאה על סיטיקון. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תושלם במלואה, מוערך בסביבות 1.4 מיליארד ש"ח.
נובמבר 2025 – תגובת השוק לעסקת סיטיקון: לאחר הודעת הרכישה והכוונה להצעת רכש, מניית ג'י סיטי יורדת בחדות (סדר גודל של כ-15-20 אחוז בתוך ימים בודדים), ושוק האג"ח גם כן מגיב בחשש. הסיבה ברורה: המהלך מייצר מצד אחד "בוננזה חשבונאית" בגלל רכישת מניות סיטיקון בהנחה גדולה על ההון העצמי למניה, אבל מצד שני מעלה חשש לסיבוב נוסף של עליית מינוף אם ההצעה תמומן בחוב ולא במכירת נכסים.
פברואר 2026 -פרסום תוצאות מוקדמות ותוכנית בייבק בסך 100 מ' ש"ח. מלבד עליית ערך, הדוחות הציגו הפסד ניכר.

סיכום וניתוח

פרופיל המינוף עדיין גבוה. גם אחרי מימושים של מיליארדי שקלים, המינוף המורחב של החברה עדיין נע בגזרה שמחייבת זהירות – וזה לפני שמכניסים את המהלך הפוטנציאלי של הצעת הרכש לסיטיקון. העסקה הזו יכולה מצד אחד לשפר את ההון העצמי (רכישה משמעותית מתחת ל-NAV של סיטיקון) ולתת שליטה מלאה בפלטפורמה סקנדינבית איכותית, ומצד שני – אם לא יגיע מספיק כסף ממימושי נכסים/אוריון, היא עלולה לדחוף את המינוף למעלה בדיוק כששוק האג"ח פחות סבלני. 

החברה מבצעת בייבקים באג"ח ובמניה, משדרת אמון אבל גם "משחקת" עם הנזילות במקום ללכת על הורדת מינוף אגרסיבית. זה עובד מצוין כל עוד השוק פתוח לגיוסים, הריבית לא קופצת וסיטיקון ממשיכה לתפקד תפעולית. אם אחד מהפרמטרים האלה יזוז נגד החברה, המינוף הגבוה עלול להפוך שוב לבעיה רצינית.

חברת הבת סיטיקון שמחזיקה בנכסים בפינלנד, שבדיה, נורווגיה, אסטוניה ודנמרק נסחרת גם היא בדיסקאונט – 0.3 על ההון.  זולה אך קשה לניתוח ודיי מסוכנת. לא עוברת. 

ג’י סיטי (גי סיטי) – שווי שוק 2,350 מ’. עוסקת ברכישה, פיתוח ונהול נדל״ן מניב ברחבי העולם, ומתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.

החברה, שהוקמה על ידי חיים כצמן, עברה מיתוג מחדש ושינתה את שמה מגזית גלוב לג'י סיטי. כצמן ממשיך לכהן כמנכ"ל ובעל השליטה בחברה.

הון עצמי 4.2 מיליארד, כלומר נסחרת בדיסקאונט משמעותי. 

יחס חוב למאזן 66%, ג'י סיטי מנסה להוריד את היחס אך ירידה בשווי הנכסים מקשה עליה, יחד עם החוב הצמוד למדד. בהליכים למכירה של 3.4 מיליארד נוספים. 

חלוקה גאוגרפית:

השלימה מכירת נכסים בפראג ויציאה מצ'כיה.

הכניסה את מנורה כשותפה ב-50% לארבעה מרכזים בישראל – ג'י צמרת, מיקדו, כוכב הצפון וסביון. 

חברת הבת סיטיקון שמחזיקה בנכסים בפינלנד, שבדיה, נורווגיה, אסטוניה ודנמרק נסחרת גם היא בדיסקאונט – 0.3 על ההון. 

זולה אך קשה לניתוח ודיי מסוכנת. לא עוברת. 

ג'י סיטי – שווי שוק של 2,107 מ' עוסקת ברכישה, פיתוח ונהול נדל״ן מניב ברחבי העולם, ומתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.

ירידה בשיעור המינוף עם הזמן:

הון עצמי 4.8 מיליארד. הפסד של 1.5 מיליארד ש"ח בשנת 2022:

הפסידה 1.2 מיליארד ב-2023, עדיין ממונפת מאוד. יכולה להצליח אבל סיכון לא נמוך. לא עוברת.