נתונים פונדמנטליים
קרדן ישראל – שווי שוק 470 מ’. שולטת ב”קרדן נדל”ן” ועוסקת בפרויקטי בנייה.
ההחזקה בקרדן נדל”ן שווה כ-550 מ’ מ’ לפי שווי שוק , ולדעתי גם מדובר בהחזקה איכותית ודיי זולה.
בנוסף יש לקרדן ישראל שלושה נכסים נפרדים מעניינים:
מחצית מהנכס בכפר סבא, יחד עם רני צים מרכזי קניות. פרויקט מעורב שימושים, עם לוגיסטיקה, מסחר וחוות שרתים שמיועדת בעיקר לשוק הישראלי. הפרויקט אמור להסתיים עד סוף 2025.
מהמצגות של רני צים אנו יודעים שהפרויקט בכפר סבא מאוד מעניין, צפויה מכירה של הפעילות הלוגיסטי ובעיקר הכרה בשווי של חוות השרתים שיכולה להוביל לאפסייד של עוד כ-400 מ' לשווי של המרכז (חלקה של קרדן ישראל כ-35%).
נכסים בשוהם רכשו לפני 3 שנים 50% מקרקע של 27.4 דונם (בחצי השני מחזיק שחקן פרטי) והצליחו להביא לשטח חשמל בהספק של 48 מגה-וואט שזה נפח גבוה מאוד.
עשו ייעוד מחדש למגרש שמתאים ל-3 חוות שרתים, והמיקום של השטח בעצמו הוא ליד חוות השרתים של אמזון -קומפס.
נראה שהמטרה של קרדן היא להקים חווה ענקית של 48 מגה ולהשכיר אותה לענקיות הגלובליות שמחפשות חוות שרתים גדולות מאוד שנפרדות משימושים אחרים (כמו למשל בכפר סבא). המטרה היא להפעיל את החוות ב-2027. בהקשר זה קרדן ישראל הודיעה בינואר על מזכר הבנות להכנסת שותף לחוות השרתים – ישקיעו 75 מ' שקל במזומן בשותפות כנגד אחוז בשותפות שכוללת את הפרויקט. השווי טרם נסגר.
נכס בחולון – השקעה של 50% (יחד עם גבע) בפארק תעסוקה בחולון, קרקע של 9.5 דונם, כולל תב"ע של 35,000 מ"ר משרדים. מכרו 70% מהבניין. הבנייה החלה לאחרונה. צפי רווח גולמי -55 מ' (על 100%). יש אפשרות להרחיב את התב"ע ל-35,000 מ"ר נוספים בשלב ב' שצפוי להיות ריווחי יותר – כ-150 מ'.
בנוסף קרדן ישראל רכשה מקרן ריאליטי לקרקע בתל אביב במטרה להקים בניין נוסף של 20,000 מ"ר משרדים.
הנכסים נרכשו בשיתוף פעולה עם גבע – 65% קרדן ישראל 35% גבע, אך גבע מקבלים את חלקם רק לאחר החזר הלוואה לקרדן ישראל בפריים פלוס 7%, כך שניתן לומר שהחלק האפקטיבי של קרדן ישראל גבוה משמעותית מ-65%.
כלומר קרדן ישראל נסחרת בדיסקאונט אפילו על ההחזקה שלה בקרדן נדל"ן, ויש עוד פעילות משמעותית שעשויה להיות שווה מאות מיליונים. לדעתי הנכס בכפר סבא לבד עם חוות השרתים שווה מעל 200 יותר השווי בספרים, ויש עוד 3 חוות שרתים גדולות יותר בשוהם ונכס משמעותי בחולון.
בהחלט נראה שקרדן ישראל שווה יותר מכפול מעל השווי בו היא נסחרת, ומכיוון שיש לה פעילות אמיתית מלבד ההחזקה בקרדן נדל"ן אני לא חושב שהיא ראויה לדיסקאונט, ובטח לא כל כך גדול.
מעבר לכך – לדעתי ייתכן מאוד שיתבצע מיזוג או החלפת מניות בין קרדן ישראל לקרדן נדלן מה שיוביל מיידית לאפסייד גדול למחזיקי קרדן ישראל.
בסך הכל יש לנו דיסקאונט של 20% על ההחזקה בקרדן נדל"ן פלוס החזקות ששוות להערכתי סביב 500 מ' ש"ח. חברה מעניינת.
הערות אישיות
התחברו כדי לכתוב הערות אישיות