אלרוב נדל”ן

אלרוב נדל”ן – שווי שוק 5.4 מיליארד'. עוסקת בייזום,בניה ורכישת נדל”ן מניב:משרדים ומלונאות, בנייה למגורים ומחזיקה ב”כלל ביטוח”. ההחזקה בכלל שווה 1.1 מיליארד ש"ח.

הפעילות של אלרוב מחולקת לכמה זרועות מרכזיות:

1.נדל"ן מניב
• קניונים, משרדים ומסחר באירופה ובישראל, חלק גדול דרך החברה הבת Epic Suisse שנסחרת בשווייץ ומתמקדת במשרדים, מרכזים לוגיסטיים ונדל"ן מסחרי.
2.מלונות בארץ
  מלון מצודת דוד ומלון ממילא בירושלים, נכסי דגל של שוק הלוקסוס בעיר, שקשורים ישירות לפרויקט ממילא והקניון.
3.מלונאות בחו"ל
• בתי מלון יוקרתיים בערי בירה באירופה, ביניהם:
– Hôtel Lutetia בפריז
– Conservatorium באמסטרדם
– Café Royal בלונדון
כולם מלונות 5 כוכבים ברמת נכס אייקוני.
4.מגורים ופרויקטים
• ייזום מגורים בישראל (נתניה, אשדוד, תל אביב ועוד), לצד פרויקטי תכנון/פיתוח נוספים.
5.אחזקות פיננסיות
• כ־14 אחוז מכלל ביטוח באמצעות מניות נסחרות, בשווי כ־952 מיליון ש"ח בדוחות 2024
• החזקה בבנק לאומי בהיקף כ־159 מיליון ש"ח ועוד ניירות ערך שונים

הנכסים הגדולים באמת הם המלונות והקניונים, ובמיוחד:

מצודת דוד וממילא בירושלים, בבעלות מלאה של אלרוב, עברו בשנים האחרונות תנודתיות קשה בגלל הקורונה ואחר כך המלחמה. לפי הדוח, מצוין שמלחמת אוקטובר 2023 כמעט הקפיאה את הפעילות, מלון ממילא נסגר ונפתח מחדש רק בסוף פברואר 2024, ומצודת דוד פעלה חלקית כמה חודשים 

בתי המלון באמסטרדם ולונדון נחשבים לנכסים ברמת פריים לוקיישן ומוצבים גם הם כסמל סטטוס.

מצד אחד הנכסים ברמת איכות שאינה שכיחה בשוק הישראלי, עם פוטנציאל ערך ארוך טווח משמעותי. מצד שני ההון עצמו מבוסס במידה רבה על שיערוכים בריבית נמוכה ממה שראינו חלק ניכר מהשנתיים האחרונות, ועל הנחה של תפוסות וחדרים במחירי שיא בבתי המלון היוקרתיים. שינוי קטן בפרמטרים האלה יכול להוריד NAV בצורה חדה.

סיכום וניתוח

הון עצמי 7.3 מיליארד ש"ח. 

רווח תפעולי של 2.18 מיליארד ש"ח, אך רובו ככולו מגיע מעליית ניירות ערך (בעיקר כלל ביטוח) ועליית ערך נדל"ן להשקעה. 

אלרוב נדל"ן היא חברה עם נכסים ברמת פריים עולמית, מינוף בינוני פלוס וחבילה לא קטנה של סיכוני שיערוך, ריבית ומט"ח. אמנם נסחרת בדיסקאונט מסוים על ההון, אך לא מספיק אטרקטיבית בעיניי.  לא עוברת.  

אלרוב נדל”ן – שווי שוק 3,800 מ’. עוסקת בייזום,בניה ורכישת נדל”ן מניב:משרדים ומלונאות, בנייה למגורים ומחזיקה ב”כלל ביטוח”. ההחזקה בכלל שווה 1.1 מיליארד ש"ח.

לאלרוב שתי זרועות עיקריות:
1. פעילות בנדל"ן מניב באירופה (שוויץ, לונדון וצרפת) וישראל בשווי של כ-11 מיליארד ש"ח
2. פעילות במלונות יוקרה במערב אירופה ובירושלים. 

הון עצמי 5.8 מיליארד. רווח של 300 מ', רובו על בסיס שערוך מלונות. על אף הדיסקאונט על ההון לא נראית לי זולה ביחס לחוסר העקביות ברווח. לא עוברת.  

אלרוב נדל”ן – שווי שוק 3,030 מ’. עוסקת בייזום,בניה ורכישת נדל"ן מניב:משרדים ומלונאות, בנייה למגורים ומחזיקה ב"כלל ביטוח". 

הון עצמי של 5,880 מ', כ-2 מיליארד בחוב. 356 מ' רווח בשנתי, כחצי ממנו מעלית ערך נדל"ן להשקעה אך מנגד היה גם הפסד בניירות ערך שגם הוא כנראה לא מייצג ואי אפשר להתעלם מהעליה החדה ברווח מהפעלת בתי מלון.  רווח של סביב 300 מ', לא יקר ולא זול ומכאן נשאלת השאלה האם תוצאות בתי המלון צפויים להשתפר עוד יותר או שהיה כאן מעין ביקוש אצור ששוחרר ב-2022. גבולי –למעקב.