מליסרון

מליסרון – שווי שוק 19.3 מיליארד . חברה ותיקה בנדל"ן מניב, מהשחקניות הגדולות בישראל בקניונים, ומחזיקה גם פארקי הייטק ומשרדים גדולים וגוף יזום מגורים משמעותי דרך אביב מליסרון. פעילותה מרוכזת כמעט כולה בישראל, עם תפוסות גבוהות מאוד (כ־98% בנכסים המניבים).

תחומי פעילות עיקריים:

מגזר 1 – קניונים אזוריים – בערך 70% מהפעילות המניבה של החברה, עיקר ה-NOI. קניוני עופר הגדולים (רמת אביב, רחובות, חיפה, קריון, הנגב, ועוד), עם פדיונות שנתיים בקניונים סביב 10-11 מיליארד ש"ח. הצמיחה מגיעה משיפור פדיונות, עדכוני תמהיל, פרויקטי הרחבה ונתוני שכירות שעולים ריאלית במסחר בכמה אחוזים בשנה.

מגזר 2 – פארקי הייטק ומשרדים – בערך 25% מה-NOI. כוללים מגדלי משרדים ומתחמי הייטק גדולים (לנדמארק תל אביב, פארק עזריאלי חיפה, פארקי הייטק בצפון ועוד). שיעור תפוסה סביב 96%-93%, מח"מ שכירויות ~4 שנים, ופרויקטים בהקמה ותכנון (לינקולן, B Landmark, יקנעם, כרמל) עם NOI צפוי של כ-160 מיליון ש"ח נוספים רק מהמשרדים.

מגזר 3 – מגורים (אביב מליסרון) – בערך 5% מהפעילות השוטפת היום, אבל משמעות מהותית ברמת הצבר. 22 פרויקטים בביצוע ותכנון מתקדם, כ-4,700 דירות להתקשרות, הכנסות צפויות של כ-15.2 מיליארד ש"ח (100%) ורווח תפעולי צפוי של כ-2.5 מיליארד ש"ח (100%) על פני שנות הייזום; חלק החברה ברווח/הכנסה נמוך מעט מזה. בשורה התחתונה, היום זה עדיין תזרים שיגיע בשנים 2026-2031 יותר מאשר תרומה מיידית ל-FFO.

אירועים בולטים

מרץ 2025 – מצגת שנת 2024 לשוק ההון: החברה מציגה NOI שנתי של קרוב ל-1.5 מיליארד ש"ח ו-FFO שנתי מעל מיליארד ש"ח, יחד עם עדכון רחב לגבי הצבר במשרדים ובמגורים. מוצגת תמונה של צמיחה דו־ספרתית בפדיונות הקניונים ב-2024, ומתחזקת ההודעה על כניסה יותר אגרסיבית לייזום המגורים.
אוגוסט 2025 – דוחות רבעון שני 2025: המשך עלייה ב-NOI ו-FFO, שיעורי תפוסה גבוהים ואינדיקציה להמשך גידול בתשואות השכירות בחידושי חוזים. החברה ממשיכה חלוקת דיבידנד רבעוני בהיקף של כ-90 מיליון ש"ח לרבעון.
אוגוסט 2025 – דיווח השלמה לפיו לאחר השלמת הנפקת אג"ח כ"א התקיים התנאי לפדיון מוקדם חלקי של סדרת אג"ח י"ד שיתבצע ב-14.8.25. מבחינה כלכלית זה מצביע על מהלך אקטיבי להורדת עלויות המימון ושיפור פרופיל החוב.
נובמבר 2025 – דוחות תשעה חודשים 2025: NOI בקצב שנתי של כ-1.6 מיליארד ש"ח, FFO בקצב שנתי של כ-1.2 מיליארד ש"ח, עלייה של בערך 7% ב-NOI וכ-5% ב-FFO לעומת התקופה המקבילה. במקביל מדווח על קידום משמעותי בפרויקטי הייזום (יבנה, נוף הגליל, משרדים ומגורים) ושמירה על תפוסה קרוב ל-100%.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. במהלך הרבעון נרשמה צמיחה של כ- 4.8% ב-NOI ושל כ-6.3% ב-FFO. ה-NOI מנכסים זהים רשם גידול של כ-4.9%. דמי השכירות בהסכמי שכירות חדשים, חידושי הסכמים ומימושי אופציות שבוצעו השנה צמחו ריאלית בכ-8%, דבר שיסייע לחברה להמשיך להציג צמיחה בפרמטרים התפעוליים גם בעתיד. 

סיכום וניתוח

הון עצמי 13.2 מיליארד ש"ח. נסחרת בפרמיה נראה על ההון העצמי שמשקפת את איכות הנכסים. נראה שמדובר בהחזקה נדל"נית סולידית יחסית, וקשה לראות פוטנציאל סביר להכפלת הערך בעתיד הקרוב.  לא עוברת.

מליסרון – שווי שוק 14,200 מ’. אחת החברות המובילות בתחום הנדל"ן בישראל, המתמחה בפיתוח, הקמה, אחזקה וניהול מקצועי של קניונים, מתחמי משרדים ופארקי היי-טק. החברה הוקמה בשנת 1987 ונמצאת בשליטת הגב' ליאורה עופר, המכהנת כיו"ר דירקטוריון החברה.

תחומי פעילות עיקריים:

• קניונים: החברה מחזיקה ומנהלת 18 קניונים תחת המותג "קניוני עופר", הממוקמים באזורים מרכזיים ברחבי הארץ. בין הקניונים הבולטים: עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון חיפה, עופר הקניון הגדול פתח תקווה, עופר גרנד קניון באר שבע ועופר רחובות.
• משרדים ופארקי היי-טק: מליסרון מחזיקה, משכירה ומנהלת פארקי היי-טק ומשרדים ברחבי הארץ, הממוקמים בסמוך לצירי גישה מרכזיים. בין הנכסים: LANDMARK A תל אביב, פארק עופר פתח תקווה East ו-West, פארק עופר יקנעם, פארק עופר כרמל ומתחם עופר רעננה.
• מגורים: באמצעות חברת אביב ייזום, מליסרון פועלת בתחום הנדל"ן למגורים, עם התמחות בייזום ובנייה למגורים וכן בפרויקטי התחדשות עירונית. 

מליסרון מצליחה לשמור על פער גבוה בין תשואת הנכסים לריבית שהיא משלמת על החוב שלה, אך צפוי להיות צמצום מסוים לאזור 4%.

פידיונות השוכרים רשמו צמיחה נאה של 13% במהלך 2024. 

רווח נקי של 617 מ', כולל 498 מ' ריווחי שיערוך. 

הון עצמי 12.3 מיליארד, נסחרת במכפיל הון 1.1. 

נראה לי שנסחרת סביב שווי הוגן, לא עוברת.

מליסרון – שווי שוק 11,100 מ'. הבעלים והמפעילה של קניונים ושטחי משרד ברחבי הארץ. הון עצמי של 10,360 מ'.

מליסרון נהנתה מירידת הריבית ומפתיחת פער בין התשואה על הנכס לעלות החוב אך בסביבת הריבית הנוכחית ייתכן מאוד שהמצב יתהפך, הריבית תעלה ודווקא הנכסים יניבו פחות בתרחיש של מיתון. לא עוברת.