אספן גרופ

אספן גרופ – שווי שוק 440 מ’. עוסקת ברכישה,השכרה וניהול נדל”ן מניב באירופה ובישראל ומחזיקה ב”פאי סיאם”. 

הקבוצה פועלת בכמה זרועות עיקריות: 

1.נדלן מניב בהולנד
2.נדלן מניב בישראל
3.פעילות מלונאית בישראל דרך החזקה של 50% בפאי סיאם
4.התחדשות עירונית ומעורב שימושים באמצעות החזקה של 50% ברייק נדלן
5. “אחרים” – נכס בגרמניה ועוד שאריות היסטוריות

ליבת הערך נמצאת בהולנד, שם יש לאספן: 

19 נכסים מניבים
שטח כולל בערך 219 אלף מ"ר
ייעוד: משרדים, הייטק ולוגיסטיקה
תפוסה ממוצעת כ־96%
Cap rate ממוצע סביב 7%
LTV ממוצע כ־48%
עלות ריבית ממוצעת בערך 3.2%

NOI מייצג בנכסים ההולנדיים סביב 118 מיליון שקל לשנה ברמת 100%, וחלקה של אספן סביב 62 מיליון שקל לשנה.

תיק הנכסים – ישראל

בישראל התיק קטן יותר אבל עם פוטנציאל השבחה דרך פרויקטים בהקמה: 

כ־50 אלף מ"ר בנכסים מניבים בפעילות השכרה שוטפת
12 נכסים מניבים קיימים
4 נכסים מניבים בהקמה באשדוד, אשקלון, חיפה ונס ציונה בשטח של כ־107 אלף מ"ר, חלק החברה כ־68 אלף מ"ר
שימושים: משרדים, לוגיסטיקה, תעשייה ומסחר
תפוסה ממוצעת כ־94%
Cap rate ממוצע סביב 7.1%
LTV ממוצע כ־30%
דמי שכירות מייצגים בנכסים בישראל סביב 35 מיליון שקל בשנה
שווי ספרים של הנכסים בישראל בערך 984 מיליון שקל כולל 436 מיליון שקל נדלן בהקמה
זה תיק יחסית מפוזר גיאוגרפית (צפון, מרכז, דרום) עם שילוב תעשייה ולוגיסטיקה ומתחמי מסחר. ה־LTV בישראל נמוך משמעותית מהולנד.

רייק והתחדשות עירונית

אספן מחזיקה 50% ברייק נדלן, חברה פרטית להתחדשות עירונית. נכון לדוח יוני 2025:

26 פרויקטים
כ־7,100 יחידות דיור מתוכם כ־5,463 יחידות לשיווק
כ־50 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה בתכנון
רוב הפרויקטים יחסית רחוקים
צבר הכנסות צפוי (100% רייק) 2025-2034 בערך 10 מיליארד שקל מול עלויות צפויות כ־8.5 מיליארד שקל – רווח גולמי כ-1.5 מיליארד, רובו רחוק

פעילות מלונאית – פאי סיאם

אספן מחזיקה 50% בפאי סיאם, שעוסקת בייזום והפעלה של מלונות ממותגים בישראל. לפי מצגות:

 נכסים מלונאיים (חלקם פעילים, חלקם בהקמה)
מותגים כמו ibis בירושלים ומלון Port Tower בתל אביב, חלקם בשכירות לרשתות בינלאומיות או ישרוטל

הון עצמי 572 מ’ (לאחר הורדת זכויות מיעוט), כלומר דיסקאונט של 20% על ההון. 

אירועים בולטים

בינואר 2025 הונפקה חברת הבת פאי סיאם. לפאי סיאם הון עצמי של כ-1 מיליארד ש"ח והיא נסחרת לפי שווי של 810 מ' (כלומר 405 מ' לחלקה של אספן).

ספטמבר 2025 – עדכון על המשך מגעים מול גינדי לגבי הצעה לרכישת זכויות בקניון הזהב
אוקטובר 2025 – אספן-רייק משלימה עסקה לרכישת 51% בלנדמרק יזמות, מהלך שמסיט חלק מהפוקוס מנדל״ן מניב לייזום מגורים והתחדשות עירונית.
פברואר 2026 – לאומי פרטנרס תשקיע ברייק לפי שווי חברה של 525 מ' ש"ח (לפני הכסף) כך שלאומי פרטנרס תשקיע סך של 100 מיליון ש"ח ברייק, בתמורה להקצאת מניות בשיעור של 16% ברייק. 

סיכום וניתוח

על פי המצגת בכל הנוגע לפרויקטים בהקמה והשבחות:

בהקמות יש לנו מרלו"ג באשדוד, מסחר באצטדיון סמי עופר. סך הכל צפי שערוך כ-350 מ' ב-3 שנים הקרובות. 

צפויה השבחה גבוהה מאוד בשנים הקרובות – כ-85 מ' במעלות, 100 מ' באשקלון (קניון חוצות) – שם נדרש אישור תכנוני, עם צפי השבחה של 100 מ' לפי המצגת. 

התיק בהולנד יחסית יציב עם תפוסה גבוהה, ונראה שרשום סביב שווי הוגן. 

פעילות ההתחדשות – 50% מרייק עם 8,050 יח"ד בפרויקטים בפיזור רחב יחסית. חלק החברה ברווח הגולמי כ-1.2 מיליארד ש"ח.  לפי העסקה עם לאומי מפברואר, השווי של רייק הוא 525 מ'. 

ככל  ויתקדמו לפי התוכנית נראה שניתן לצפות לשערוכים של עוד כ-400 מ' ב-3-4 שנים הקרובות. ככל ונניח שאספן תיסחר על ההון בהחלט יש אפשרות להכפלה אך המינוף קצת גבוה. למעקב. 

אספן גרופ – שווי שוק 430 מ’. עוסקת ברכישה,השכרה וניהול נדל”ן מניב באירופה ובישראל ומחזיקה ב”פאי סיאם”.

הון עצמי 572 מ’ (לאחר הורדת זכויות מיעוט), כלומר דיסקאונט של 30% על ההון. 

נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית במרץ 2024  באמצעות רכישה של 50% מרייק התחדשות עירונית. הבעיה היא שכמעט אין שום מידע על היקף הפעילות והשלב התכנוני של הצבר. 

בינואר 2025 הונפקה חברת הבת פאי סיאם. לפאי סיאם הון עצמי של כ-1 מיליארד ש"ח והיא נסחרת לפי שווי של 720 מ' (כלומר 360 מ' לחלקה של אספן), כך שנראה שהשוק מעריך גם אתה כשווה פחות מההון העצמי.

אספן ממונפת ולא נראית לי זולה במיוחד. לא עוברת.

אספן גרופ – שווי שוק 435 מ'. עוסקת ברכישה,השכרה וניהול נדל"ן מניב באירופה ובישראל ומחזיקה ב"פאי סיאם".

הון עצמי 787 מ' (לאחר הורדת זכויות מיעוט), כלומר דיסקאונט של 43% על ההון. 

בשנתיים האחרונות אנחנו רואים ירידה -FFO בהתאם להוראות הרשות מ-63 מ' ל-2.6 מ' בלבד. כמו כן ניתן לראות זינוק בעלויות המימון שתלך ותגבר ככל ויותר חוב זול יוחלף בחוב יקר  . לא עוברת.