חג'ג' אירופה

חג’ג’ אירופה -שווי שוק 780 מ’.חג'ג' אירופה דיוולופמנט היא חברת אחזקות נדל"ן הפועלת כמעט כולה בבוקרשט רבתי, דרך חברות נכס רומניות המוחזקות באמצעות חברות ושותפויות בקפריסין. הפעילות ההיסטורית מתמקדת ביזום, הקמה, רכישה, השכרה, מכירה וניהול של נדל"ן מניב למסחר, משרדים ומגורים בבוקרשט, עם דגש על לוקיישנים חזקים כמו Lake Pipera, Tudor, פרויקט 107 Victoria (“הארמון”) ועוד.

בנוסף לפעילות הנדל"ן, החל מ-2025 החברה נכנסת לתחום תשתיות הגז הטבעי ברומניה, באמצעות רכישת שליטה בחברת פעילות מקומית (BTD) שמחזיקה בזיכיונות להקמת מערכות חלוקת גז טבעי לטווחים של עשרות שנים, עם צבר מכרזים משמעותי ורווח תפעולי צפוי של מאות מיליוני אירו לאורך חיי הזיכיונות לפי פרסומי החברה בתקשורת הכלכלית.

מגזרי פעילות (לפי הדוחות במאיה)

1.נדל"ן יזמי – ייזום, תכנון והקמה של פרויקטי מגורים ומסחר בבוקרשט (למשל Lake Pipera, פרויקטי מגורים נוספים), כולל רכישת קרקעות, קידום תב"עות, בנייה ושיווק דירות/שטחים. לפי נתוני 9ח’ 2024, המגזר הזה מייצר בערך 40% מההכנסות המאוחדות של החברה, וכ-50% מנכסי הקבוצה במאזן.
2.נדל"ן להשקעה – החזקה והפעלה של נכסים מניבים להשכרה (משרדים, מסחר, מגורים להשכרה) בבוקרשט, כולל פרויקטים כמו Tudor ו-107 Victoria (הארמון), וכן נכסי השקעה נוספים. מגזר זה אחראי לכ-60% מההכנסות ולכ-50% מנכסי הקבוצה במאזן ל-30.9.2024, והוא המקור העיקרי ל-NOI ולרווחי שערוך (כאשר ישנם). 

נכון לדוחות האחרונים במאיה, המידע המגזרי הרשמי עדיין מדבר על שני מגזרי נדל"ן בלבד; פעילות הגז החדשה תיכנס ככל הנראה למגזר נפרד או תסווג תחת "אחרים" רק בדוחות הבאים, כך שכרגע אין עוד חלוקה כמותית רשמית לפי מגזרים מעבר לשני אלו. 

מרץ 2025 – ביצוע הנפקת אג"ח סדרה ה’ וכתבי אופציה 1 לציבור לפי דוח הצעת מדף מ-9.3.2025. גויסו כ-94 מיליון ש"ח במח"מ של כ-3.1 שנים ובריבית של כ-5%, כחוב נוסף לטובת מימון התרחבות הפעילות ברומניה והקטנת תלות בהלוואות יקרות בישראל.
ספטמבר 2025 – החברה מודיעה (באמצעות דיווחי מאיה ופרסומים בתקשורת) על מהלך גיוס הון והרחבת פעילותה לתחום תשתיות הגז הטבעי ברומניה, כולל רכישת כ-80% מחברת BTD המתמחה בתכנון, הקמה ותפעול רשתות חלוקת גז ברומניה, עם זיכיונות ל-49 שנים על אזורי חלוקה שונים. לפי התוכנית העסקית, החברה מייעדת חלק מהחוב החדש (לרבות אג"ח ה’) ומקורות נוספים למימון ההשקעות בהקמת התשתיות ולמימון רכישת החברה, מה שמוסיף לקבוצה זרוע תשתיתית ארוכת טווח לצד פעילות הנדל"ן.
ספטמבר 2025 – בהמשך לרכישת חברת הגז, החברה מדווחת (דרך חברת הפעילות) על זכייה בחמישה מכרזים נוספים להקמת רשתות חלוקת גז טבעי במספר מחוזות ברומניה. 
נובמבר 2025 – הרשויות ברומניה מעניקות את האישורים הרגולטוריים להשלמת רכישת חברת תשתיות הגז, והחברה מדווחת על זכייה נוספת ב-6 מכרזים בתחום. בסך הכול, לפי הפרסומים, לחברת הפעילות 66 מכרזים לזיכיונות חלוקת גז, עם אומדן רווח תפעולי מצטבר עד 2035 בהיקף של כ-183 מיליון אירו, ועוד רווח תפעולי שנתי צפוי של כ-16.6 מיליון אירו משנת 2036 ואילך, כאשר יתרת הזיכיון הממוצעת מאותה שנה עומדת על כ-39 שנים. 
מהצד הפיננסי, החברה עדיין מפסידה וממונפת, וצבר האג"ח (ג', ד', ה’) יחד עם הלוואות יקרות בישראל דורש הצלחה משמעותית הן בשיווק ובמימוש פרויקטי נדל"ן והן בהקמה והפעלה של פרויקטי הגז כדי לעמוד בלוחות הסילוקין בלי להיגרר למחזורי חוב אגרסיביים מדי. מנגד, אם התרחיש האופטימי יתממש – כלומר השכרת הנכסים המרכזיים בבוקרשט בתפוסה גבוהה, מימוש פרויקטים יזמיים ברווח סביר, והגעה לקצב רווחיות תפעולית קרובה למה שמוצג בתוכניות הגז – זו יכולה להיות פלטפורמה צומחת עם תזרים עתידי משמעותי הן משכירויות והן מתשתיות גז.

הון עצמי 47 מ' מ’ אירו, מכפיל הוא 4.5. לא נראית זולה. לא עוברת.

חג’ג’ אירופה – שווי שוק 390 מ’. עוסקת בנדל”ן יזמי ונדל”ן להשקעה ברומניה. 7 פרויקטים של נכסים מניבים (משרדים ומסחר) ו-9 פרויקטים של יזמות למגורים. 

הון עצמי 47 מ' מ’ אירו. לא נראית זולה, בטח על רקע החולשה הכלכלית באירופה. לא עוברת.

יו.אמ.אייץ (יו.אמ.איץ' | יו אמ אייץ | UMH) – שווי שוק 5,400 מ'. קרן השקעות בנדל"ן (REIT) זרה המתמקדת בהשקעות בנדל"ן מניב למגורים בארצות הברית. החברה מתמחה בבעלות ותפעול של manufactured home communities. 

הון עצמי 915 מ' דולר ו-FFO בסך 66 מ' דולר בשנת 2024 – כלומר תשואת FFO של כ-4.5%. 

נראה לי תמחור יחסית גבוה, אולי מתאים ללקוחות שמחפשים אלטרנטיבה לקניית דירה להשקעה. לא עוברת.

חג'ג' אירופה – שווי שוק 268 מ'. עוסקת בנדל"ן יזמי ונדל"ן להשקעה ברומניה. 7 פרויקטים של נכסים מניבים (משרדים ומסחר) ו-9 פרויקטים של יזמות למגורים. הון עצמי של 46 מיליון יורו (80  מ' ש"ח). הפסדית.

הפסד ב-2022.אומנם הצבר של החברה נראה טוב גם מבחינה המגורים וגם המניב אבל בתקופה כזאת שיש לנו אלטרנטיבה של פעילויות נדל"ן מניב ולמגורים בישראל עמוק מתחת להון אני לא מוצא לנכון להשקיע דווקא ברומניה הרחוקה. לא עוברת.