מגדלי הים התיכון / מגדלי התיכון – שווי שוק 2.7 מיליארד. עוסקת בייזום והפעלה של בתי דיור מוגן. מפעילה 7 בתי דיור מוגן בישראל וצפויה לפתוח 4 נוספים בשנים הקרובות.

בתי הרשת:

הרשת מפעילה שבעה בתי דיור מוגן ברחבי הארץ, המציעים דירות יוקרה במגוון סגנונות ושירותים:

1. גני תקווה: בית חדשני ומודרני, המציע חיי תרבות עשירים ומגוונים.
2. בת ים: הבית הראשון והוותיק של הרשת, ממוקם מול חוף הים, עם נוף מרהיב לים התיכון.
3. ירושלים: בית המשלב ארכיטקטורה מודרנית עם אווירה ירושלמית מסורתית.
4. כפר סבא: מתחם מגורים אינטימי עם גינה מטופחת ושטחי ציבור נוחים.
5. נורדיה: כפר גמלאים בלב סביבה ירוקה בשרון, מוקף פרדסים.
6. צומת סביון (אור יהודה): בית בוטיק אינטימי עם אווירה משפחתית חמה.
7. רחובות: בית חדש הנמצא בשכונת רחובות ההולנדית, המציע חוויית מגורים יוקרתית.

הפלואוט של מגדלי הים התיכון הוא 2.5 מיליארד ש”ח. מגדלי הים התיכון משתמשת בפלואוט כדי להתרחב בצורה אגרסיבית ולהקים בתים חדשים. התמורה על ההשקעה הזו היא לא מיידית אבל זה מניע את גלגל התנופה ורק מגביר את העוצמה שלו. ברגע שהחברה תחליט להפסיק את ההתרחבות היא תוכל להרוויח המון כסף על הפלואוט הזה גם אם יושקע בצורה סולידית בתשואה נמוכה.

אירועים בולטים

מרץ 2025 – הדוחות השנתיים לשנת 2024 מציגים עלייה של כ-21 אחוז ברווח הנקי לכ-267 מיליון ש"ח, גידול של כ-5 אחוז בהכנסות ויותר מהכפלה ב-AFFO הריאלי לכמה עשרות מיליוני שקלים בשנה. 
מרץ 2025 – שותפות שבשליטת החברה יחד עם כלל זוכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת פרויקט דיור מוגן בשדה דב בתל אביב, בהיקף של עד 300 יחידות דיור, בתמורה כוללת של כחצי מיליארד ש"ח כולל הוצאות פיתוח.
מאי 2025 – חברת הבת שמחזיקה בבית ברחובות מגישה תביעה כספית נגד קבלן הביצוע בגין איחורים ונזקים בפרויקט, ומממשת ערבויות אוטונומיות בסך של כ-21 מיליון ש"ח. ההליך מוסיף אי-ודאות משפטית מסוימת
יולי 2025 – קבלת היתר בנייה כללי לפרויקט נווה איילון באור יהודה והתקשרות עם קבלן ראשי. מדובר בבית דיור מוגן גדול שצפוי להיות אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של החברה בשנים הבאות, עם סיכון ביצוע ומימון לא זניחים. 
מרץ 2026 – הון עצמי 1.75 מיליארד לסוף השנה. סיכמה את השנה ברווח של 414 מ' ש"ח, בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה. 

סיכום והערכת השקעה

חברה איכותית וסולידית, בתחום שניתן לצפות בו לצמיחה מתמשכת, אך התמחור לא נראה אטרקטיבי מספיק כדי להצדיק הכפלה בשווי. לא עוברת. 

נדל”ן מניב בחו”ל

נדל”ן מניב הוא לכאורה עסק פשוט ביותר – רוכשים נכס, משכירים אותו ומניבים עליו תשואה דיי צפויה, אך כשנכנסים לפרטים עולות נקודות שחשוב להתמקד בהן: 

1.עלות מימון – בשנים האחרונות חברות הנדל”ן המניב נהנו מאוד מיכולת להנפיק אג”ח בריבית של כ-1% ולרכוש בחוב נכסים שמניבים 6-7%. הבעיה היא שבעוד הנכסים צפויים להמשיך להניב לעד האג”ח הוא רק למח”מ מסוים ויוחלף עם הזמן בחוב יקר בהרבה בריביות של כ-5%. העניין הוא שגלגול החוב לוקח זמן כך שגם אם התוצאות היו נראות כאילו הן כמעט ולא מושפעות מעליית הריבית – הרי שב-3-4 השנים הקרובות נראה את ההשפעה האמיתית.

2. אינפלציה – .לחלק גדול מהחברות יש חוב צמוד למדד. הטענה של החברות היא שגם חוזי השכירות צמודים למדד ולכן זה מנטרל זה את זה. רובן גם מציגות “FFO לגישת ההנהלה” בו הן מתעלמות מהשפעת עליית המדד על עלות החוב שלהן. אני חושב שזו טענה חלשה שכן במצב של אינפלציה גבוהה ומשבר כלכלי החוב בהחלט יתפח דרמטית מהאינפלציה אך האם נמצא שוכרים במחירים הגבוהים יותר בכזה מצב? במיוחד כשההייטק כבר מראה סימני משבר? לא הייתי בונה על כך. 

3. שיעור היוון – שווי ההון העצמי של חברות הנדלן המניב הן פונקציה של שיעור ההיוון בו מהוונים את ההכנסות. ברוב החברות חלק גדול מהרווח הוא משערוכים כאלה אך כאשר המצב במשק נהיה גרוע יותר ושוכרים מתקשים לשלם זה משפיע לא רק על ההכנסות אלא גם על הערך של הנכסים. כלומר יכול להיות שאנו מרגישים בנוח להיכנס לחברת נדלן מניב שנסחרת מתחת להון שלה אך הרעה במצב תעלים גם את הרווח וגם את ההון. לדעתי במצבים כמו היום עם חששות מהמצב הפוליטי וההשפעה על חברות במשק זו בהחלט נקודה לחשוב עליה.

4. מט”ח וסביבה עסקית – כשאנו מתמקדים בנדל”ן מניב בחו”ל אנו נתפתחים לסוג נוסף של סיכונים. ראשית, שער המט”ח והריבית במדינה בה אנו משקיעים משפיעה משמעותית על התשואה הריאלית שלנו. יכול להיות שתשואה של 10% על נכס נשמעת לנו מעולה אך אם זה במדינה כמו ארגנטינה זו עסקה גרועה מאוד ועלינו להיות מוכנים להפסיד באופן עקבי כסף על הפזו הארגנטינאי. כמו כן, אם אנו משקיעים בבניין משרדים – כדאי מאוד שנכיר היטב את שוק המשרדים באותה מדינה ואפילו באותה עיר או באותו רחוב שכן לא כל המדינות הן כמו ישראל בהן כנראה תמצא שוכר בכל אזור במרכז. זו דוגמה טובה לכמה זה חשוב. 

מגדלי הים התיכון – שווי שוק 1,800 מ’. עוסקת בייזום והפעלה של בתי דיור מוגן. מפעילה 7 בתי דיור מוגן בישראל וצפויה לפתוח 4 נוספים בשנים הקרובות.

בתי הרשת:

הרשת מפעילה שבעה בתי דיור מוגן ברחבי הארץ, המציעים דירות יוקרה במגוון סגנונות ושירותים:

1. גני תקווה: בית חדשני ומודרני, המציע חיי תרבות עשירים ומגוונים.
2. בת ים: הבית הראשון והוותיק של הרשת, ממוקם מול חוף הים, עם נוף מרהיב לים התיכון.
3. ירושלים: בית המשלב ארכיטקטורה מודרנית עם אווירה ירושלמית מסורתית.
4. כפר סבא: מתחם מגורים אינטימי עם גינה מטופחת ושטחי ציבור נוחים.
5. נורדיה: כפר גמלאים בלב סביבה ירוקה בשרון, מוקף פרדסים.
6. צומת סביון (אור יהודה): בית בוטיק אינטימי עם אווירה משפחתית חמה.
7. רחובות: בית חדש הנמצא בשכונת רחובות ההולנדית, המציע חוויית מגורים יוקרתית.

הפלואוט של מגדלי הים התיכון הוא 2.5 מיליארד ש”ח. מגדלי הים התיכון משתמשת בפלואוט כדי להתרחב בצורה אגרסיבית ולהקים בתים חדשים. התמורה על ההשקעה הזו היא לא מיידית אבל זה מניע את גלגל התנופה ורק מגביר את העוצמה שלו. ברגע שהחברה תחליט להפסיק את ההתרחבות היא תוכל להרוויח המון כסף על הפלואוט הזה גם אם יושקע בצורה סולידית בתשואה נמוכה.
הון עצמי 1.48 מיליארד ש”ח,

מבחינת תזרים: מגדלי הים התיכון כל שנה מקבלת יותר פיקדונות מאשר היא מחזיקה, בהיקף של כמה עשרות מיליונים. 

מבחינת רווח והפסד: תפעולית לאחר התאמות מגדלי הים התיכון מציגה בקושי איזון תפעולי מלבד שיערוך נדל"ן. לא עוברת.

נדל”ן מניב בחו”ל

נדל”ן מניב הוא לכאורה עסק פשוט ביותר – רוכשים נכס, משכירים אותו ומניבים עליו תשואה דיי צפויה, אך כשנכנסים לפרטים עולות נקודות שחשוב להתמקד בהן: 

1.עלות מימון – בשנים האחרונות חברות הנדל”ן המניב נהנו מאוד מיכולת להנפיק אג”ח בריבית של כ-1% ולרכוש בחוב נכסים שמניבים 6-7%. הבעיה היא שבעוד הנכסים צפויים להמשיך להניב לעד האג”ח הוא רק למח”מ מסוים ויוחלף עם הזמן בחוב יקר בהרבה בריביות של כ-5%. העניין הוא שגלגול החוב לוקח זמן כך שגם אם התוצאות היו נראות כאילו הן כמעט ולא מושפעות מעליית הריבית – הרי שב-3-4 השנים הקרובות נראה את ההשפעה האמיתית.

2. אינפלציה – .לחלק גדול מהחברות יש חוב צמוד למדד. הטענה של החברות היא שגם חוזי השכירות צמודים למדד ולכן זה מנטרל זה את זה. רובן גם מציגות “FFO לגישת ההנהלה” בו הן מתעלמות מהשפעת עליית המדד על עלות החוב שלהן. אני חושב שזו טענה חלשה שכן במצב של אינפלציה גבוהה ומשבר כלכלי החוב בהחלט יתפח דרמטית מהאינפלציה אך האם נמצא שוכרים במחירים הגבוהים יותר בכזה מצב? במיוחד כשההייטק כבר מראה סימני משבר? לא הייתי בונה על כך. 

3. שיעור היוון – שווי ההון העצמי של חברות הנדלן המניב הן פונקציה של שיעור ההיוון בו מהוונים את ההכנסות. ברוב החברות חלק גדול מהרווח הוא משערוכים כאלה אך כאשר המצב במשק נהיה גרוע יותר ושוכרים מתקשים לשלם זה משפיע לא רק על ההכנסות אלא גם על הערך של הנכסים. כלומר יכול להיות שאנו מרגישים בנוח להיכנס לחברת נדלן מניב שנסחרת מתחת להון שלה אך הרעה במצב תעלים גם את הרווח וגם את ההון. לדעתי במצבים כמו היום עם חששות מהמצב הפוליטי וההשפעה על חברות במשק זו בהחלט נקודה לחשוב עליה.

4. מט”ח וסביבה עסקית – כשאנו מתמקדים בנדל”ן מניב בחו”ל אנו נתפתחים לסוג נוסף של סיכונים. ראשית, שער המט”ח והריבית במדינה בה אנו משקיעים משפיעה משמעותית על התשואה הריאלית שלנו. יכול להיות שתשואה של 10% על נכס נשמעת לנו מעולה אך אם זה במדינה כמו ארגנטינה זו עסקה גרועה מאוד ועלינו להיות מוכנים להפסיד באופן עקבי כסף על הפזו הארגנטינאי. כמו כן, אם אנו משקיעים בבניין משרדים – כדאי מאוד שנכיר היטב את שוק המשרדים באותה מדינה ואפילו באותה עיר או באותו רחוב שכן לא כל המדינות הן כמו ישראל בהן כנראה תמצא שוכר בכל אזור במרכז. זו דוגמה טובה לכמה זה חשוב. 

תחום הנדל”ן המניב נחשב יחסית סולידי, אך לדעתי הוא לא מאוד מפתה בסביבה העסקית הנוכחית. 

מגדלי הים התיכון – שווי שוק 1,001 מ’. עוסקת בייזום והפעלה של בתי דיור מוגן. מפעילה 7 בתי דיור מוגן בישראל וצפויה לפתוח 4 נוספים בשנים הקרובות.

הפלואוט של מגדלי הים התיכון הוא 2.4 מיליארד ש"ח.
הון עצמי של 1.13 מיליארד ש"ח, כלומר נסחרת במכפיל הון 0.89. מכפיל ההון הגבוה בענף.
תפעולית לאחר התאמות מגדלי הים התיכון מציגה איזון תפעולי (רווח זניח של כמה מיליונים בודדים).
החברה נמצאת בתנופה וצפויה להרחיב את היקף הפעילות שלה בצורה משמעותית בשנים הקרובות, אבל מבחינת תמחור היא היקרה ביותר בענף. ולכן, אף על פי שאובייקטיבית היא לא יקרה במיוחד – לא עוברת.