רני צים מרכזי קניות – שווי שוק 775 מ’. החברה מחזיקה, מפתחת ומנהלת מרכזי קניות פתוחים בפריפריה ובחברה הערבית, תחת המותגים צים אורבן ו-SEVEN, עם כ-14 נכסים מניבים פעילים בשטח כולל של כ-125-130 אלף מ"ר, ועוד מספר פרויקטים מסחריים בהקמה בבקעת אונו, כפר סבא, ראש העין, אום אל פחם, דליית אל כרמל, טירה וגני תקווה.החברה מוחזקת ב-30 אחוז על ידי קבוצת חג'ג' ו-28 אחוז על ידי קרם. הכניסה של האחים חג'ג' והזרמת ההון שלהם לתוך החברה הורידה הרבה מהסטרס המימוני בו החברה היתה שרויה עקב תאבון רב מדי בתקופת ריבית אפס. כמו כן, הנפקת האג"ח הגדולה בסוף 2024 של כמעט חצי מליארד ש"ח שהקרן עליה תתחיל להיות משולמת רק באזור 2030, גם היא הורידה הרבה מאוד מהלחץ הפיננסי.
מגזרים עיקריים
מגזר 1 – מרכזים מסחריים מניבים הנכסים המניבים הפעילים הם ליבת החברה ומייצרים את רוב ה-NOI וה-FFO. לפי הדוחות, NOI מנכסים קיימים מהווה סדר גודל של 80-90 אחוז מה-NOI בשנים האחרונות, עם צמיחה מתונה ב-same property ובתפוסות גבוהות. מגזר 2 – ייזום והקמת מרכזים מסחריים פרויקטים בבקעת אונו, כפר סבא שלבים ב-ג, ראש העין, טמרה, רהט Seven, אום אל פאחם ב', דליית אל כרמל, טירה וגני תקווה. לפי טבלת ה-NOI וה-FFO החזויים ל-2028 בדוח רבעון 1 2025, הפרויקטים בהקמה צפויים להניב ב-2028 NOI מצטבר של עשרות רבות של מיליוני ש"ח בשנה, בערך שליש עד חצי מה-NOI החזוי מנכסים קיימים. בטווח הקצר הפרויקטים כמעט לא תורמים ל-NOI, אבל הצבר כאן מהותי לעתיד החברה. מגזר 3 – קרקעות וייזום מגורים בחברה הערבית (אל-בוואדי/אבו תלול ולשעבר מגידו) פרויקט אל-בוואדי באבו תלול הוא פרויקט מגורים ותשתיות גדול מאוד (אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר וציבור), שב-2024 נחתם לגביו מזכר למכירת הקרקע בכ-200 מיליון ש"ח, ובהמשך נקלט ביטול העסקה בגלל אי התקיימות תנאים מתלים. במקביל, פעילות מגורי מגידו נמכרה לאאורה לפי שווי של כ-280 מיליון ש"ח, בעסקה ששחררה תזרים חופשי ומשמעותית הפחיתה התחייבויות. מגזר 4 – אנרגיה וחוות שרתים החברה מתקינה מערכות סולאריות על גגות המרכזים ומשלבת פעילות ייצור חשמל בהיקף של כמה מגה-ואט וכן מקדמת שיתוף פעולה אסטרטגי להקמת חוות שרתים בכפר סבא. לפי תחזיות בדוח רבעון 1 2025, פרויקטי האנרגיה העתידיים צפויים לתרום ב-2028 FFO של כמה עשרות מיליוני ש"ח בשנה, כלומר זה מגזר צומח אך עדיין קטן יחסית לנדל"ן המניב.
מה שמבדיל את רני צים מחברות נדל"ן מניב אחרות הוא בעיקר המרכזים בחברה הערבית בה החברה פיתחה מודל של שותפות עם משפחות חזקות מהיישוב בו מוקם המרכז, כאשר בשותפות זו, התשלום על הקרקע נעשה מתוך הכנסות המרכז המסחרי ולא דמי חכירה. יש פה ווין ווין לכל הצדדים. החברה הערבית גם עוברת שינוי מאוד משמעותי בשנים האחרונות של עלייה ברמת החיים אשר נובעת מיציאת נשים לעבודה, עלייה בכמות האקדמאים בכלל ובתחומים ריאלים בפרט (20 אחוז מתלמידי הטכניון), חתונה בגיל מאוחר יותר, מעט ילדים למשפחה והשקעה בהם. אפילו יש היום את חברת האאט שהיא הוולט של המגזר הערבי.
כמו כן, בתחום האנרגיה החברה החליטה להרחיב את פעילותה ולהקים בחלק ממרכזיה מתקני אנרגיה מתחדשת, אגירה ומתקני גנרציה. המטרה היא לאגור ביום במחיר זול את החשמל ולמכור אותו לשוכרי הנכסים במרכז בשעות השיא היקרות וכך להרוויח בסוג של ארביטראז'. לפי מצגת החברה היא מעריכה שהתשואה על ההון פה מאוד כדאית ושווה את ההשקעה. צפי החברה הוא לרווחים שנתיים של 19 מש"ח ב-2028 בתחום זה אחרי הוצאות אחזקה ותחזוקה.
אירועים בולטים
יוני 2024 – חניכת מתחם Seven רהט בשטח כ-11 אלף מ"ר, עם צפי NOI שנתי מלא של כ-11.5 מיליון ש"ח; יולי 2024 – דיווח על מכירת המרכז המסחרי בירכא מסוג Seven תמורת כ-97 מיליון ש"ח במסגרת תוכנית מימושים לצמצום החוב ספטמבר 2024 – חתימת הסכם סופי עם דורסל למכירת 50 אחוז מזכויות החברה בקניון אורבן מעלות תמורת כ-121 מיליון ש"ח, לפי שווי 242 מיליון ש"ח נובמבר 2024 – החברה מדווחת על מזכר למכירת קרקע פרויקט אל-בוואדי (אבו תלול) בכ-200 מיליון ש"ח בעסקה לא מחייבת נובמבר 2024 – ביטול העסקה למכירת המרכז המסחרי בירכא לאחר מחלוקת בין הרוכשת לבעלי הקרקע; הנכס נשאר במאזן, והחברה מצהירה שתבחן רוכשים חלופיים. דצמבר 2024 – הסכם אסטרטגי שלפיו קבוצת חג'ג' תרכוש כ-25 אחוז ממניות רני צים לפי שווי חברה של כ-520 מיליון ש"ח, ברובה בהקצאת מניות חדשה שמזרימה לחברה כ-104 מיליון ש"ח; נוצר גרעין שליטה משותף רני צים וחג'ג'. פברואר 2025 – רני צים מוכר כ-8.8 אחוז ממניות החברה לקבוצת משקיעים בראשות הפניקס ושסטוביץ' תמורת כ-65 מיליון ש"ח; המהלך מפחית את המינוף האישי של בעל השליטה ומכניס לשותפות גופים מוסדיים חזקים. אפריל 2025 – ביטול עסקת הענק למכירת מקרקעי אבו תלול בכ-200 מיליון ש"ח עקב אי התקיימות תנאים מתלים נובמבר 2025 – דוח רבעון 3 2025 ופרסום מצגת משופרת לשוק ההון; ממשיכים להציג שיפור במדדי NOI ו-FFO לצד העמקת המיקוד במרכזי קניות והמשך מהלכי מימון מחדש מרץ 2026– דוח שנתי 2025.
סיכום וניתוח
הון עצמי 1 מיליארד. על פי המצגת צפוי זינוק ב-NOI בשנתיים הקרובות מ-107 מ' ב-2026 ל-192 מ' ב-2027,. החברה צופה ב-2028 noi של 231 מש"ח, ffo של 93.2 + 19 מש"ח רווחים מתחום האנרגיה (כולל אגירה וגנרציה). עם זאת, צריך גם לציין שהחברה עדכנה תחזיות לאחרונה לתחזיות נמוכות יותר מן העבר וזה בהחלט סימן פחות חיובי.
רני צים נראית לי בכיוון טוב, אך לא בטוח שהתמחור שלה אטרקטיבי מספיק כדי להצדיק הכפלה בטווח זמן קצר. דילמה – למעקב.
קטגוריה ב-2025: התחדשות עירונית
רני צים מרכזי קניות – שווי שוק 770 מ’. עוסקת בייזום,הקמה וניהול מרכזים מסחריים, בעיקר במגזר הערבי ובפריפריה.
מה שמייחד את רני צים מרכזי קניות מחברות נדל”ן אחרות זו דרך העבודה הייחודית מול המגזר, עליה כתבתי כאן. רני צים מרכזי קניות מצליחה ליצור תשואה גבוהה על הנכסים לפני מינוף.
בדצמבר 2024 קבוצת חג'ג' רכשה 25% ממניות רני צים לפי שווי של 520 מ' ש"ח בלבד.
הון עצמי 798 מ'.
נכס מעניין נוסף הוא חוות השרתים בכפר סבא (50%) שצפוי להכניס כ-80 מ' ש"ח בשנה. חוות השרתים צפויה להערכתי להוסיף להון העצמי עם הזמן כ-200-300 מ' ש"ח.
הרבה מאוד פרויקטים מבשילים בשנתיים-שלוש הקרובות, עם מעבר להכפלה של ה-NOI ועלייה פי 6 ב-FFO עד 2027, ובדרך כלל עם ההקמה של המרכזים נרשמים שערוכים של המרכזים שהופכים לנכס מניב.
רני צים נראית לי בכיוון טוב, אך היא אינה זולה כפי שהייתה לפני מספר חודשים ואני לא משוכנע שהיא תעמוד ביעד התשואה. למעקב.
הון עצמי 730 מ' ש"ח, כלומר דיסקאונט של כמעט 50% על ההון בחברה שבדרך כלל יודעת להניב תשואה גבוהה על ההון. בשנתיים הקרובות אמורים להבשיל פרויקטים שיכפילו את ה-NOI פי 2-3 ואת ה-FFO פי 4 יחד עם גידול משמעותי מאוד בהון העצמי.
שימו לב לרווח מעליית שווי נכסים – בניגוד לחברות נדל"ן מניב 'רגילות', רני צים מרכזי קניות יוזמת מרכזי קניות ובכך יוצרת ערך אמיתי כחלק מהמודל העסקי שלה. לצורך העניין היא מחתימה בעלי קרקע על הסכם, בונה עליו מרכז בעלות של 100 מ' ועם השלמתו הוא שווה 200 מ' לפי הערכת שווי. זה מה שרני צים מרכזי קניות עושה כל הזמן והעובדה שחשבונאית זה נרשם כעליית ערך נדל"ן להשקעה לא משנה את העובדה שזה חלק מהעסק. אם ניקח כלל אצבע של מכפיל 15 על ה-FFO בהחלט ייתכן שנראה ברני צים תשואה של מאות אחוזים בשנתיים-שלוש הקרובות. חברה מעניינת.
רני צים מרכזי קניות – שווי שוק 330 מ'. עוסקת בייזום,הקמה וניהול מרכזים מסחריים, בעיקר במגזר הערבי ובפריפריה. . מה שמייחד את רני צים מרכזי קניות (רצמ"ק) מחברות נדל"ן אחרות זו דרך העבודה הייחודית מול המגזר, עליה כתבתי כאן. רני צים מרכזי קניות מצליחה ליצור תשואה גבוהה על הנכסים לפני מינוף. במצגת רני צים מפרסמת צפי מאוד ברור לשנים קדימה:
בשנה החולפת רני צים רכשו את חברת מגידו אשר מתוכננת לעבור בשלבים בשלב ראשון החברה רכשה כבר 25% ונשארו עוד תמורות לפי תאריכים עתידיים:
סך תמורת רכישת מגידו עד סוף 2025 תסתכם לסך של 307 מיליון ש"ח נכון לסוף 2022 מגידו עם הון עצמי של 210 מיליון ש"ח ומתמקדת בעיקר בפרוייקטים בפריפריה החברה לא ממונפת ואיכותית מאוד סביר להניח שעד סוף התמורה מגידו תהיה עם הון עצמי פחות או יותר כמו תמורת הרכישה וכבר גדולה מספיק בשביל לחשוב על הנפקה, מבחינת הנדל"ן המניב זה עסק שעובד על מרווח בין עלויות המימון לתמורה מהנכסים אומנם רני צים נכנסה לסיפור הזה עם אג"ח בריבית קבועה נמוכה אך צמוד למדד נכון להיום האג"חים נסחרים בתשואה לפדיון גבוה והחברה תצטרך להוריד מינוף, עלויות החוב ככל הנראה גרמו לחברה להוריד את תחזיות הFFO שלה ובנוסף לסווג את החלק הלוגיסטי בפרוייקט כפר סבא כמלאי למכירה, החברה נפגע בשנה האחרונה בעיקר בגלל עליות הריבית שפגעו בכל הענף המניב אבל גם בגלל הבחירה של ההנהלה דווקא בתקופה כל כך מורכבת לא להצמד לעסקי הליבה ולהכנס לתחום הייזום. רצמ"ק הודיעה גם על כוונה להיכנס לתחום האנרגיה המתחדשת שמשום מה כבר לא מופיע במצגת השנתית , נכון להיום החברה נסחרת פחות או יותר 0.6 על ההון ויודעת בתקופה נורמלית להניב תשואה גבוהה על ההון אך בתקופה הנוכחית נראה שרצמק תידרש למכור נכסים או לגייס הון. בכל זאת בשל היתרונות הייחודיים של רצמק והנכסים האיכותיים – חברה מעניינת.
