מגה אור

מגה אור (מגה אור החזקות) – שווי שוק 19 מיליארד. חברת נדל״ן מניב שפועלת בעיקר בישראל, מתמקדת במרכזים מסחריים פתוחים ובמרכזי לוגיסטיקה ותעשייה, עם תפוסה גבוהה מאוד ומיקוד בצירי תנועה מרכזיים. בנוסף לחטיבת הנדל״ן המניב מחזיקה כ־29.9% מדיסקונט השקעות (דסק״ש) ובאמצעותה חשיפה לאפי נכסים, וגם מפתחת תחומים משלימים כמו חוות שרתים ואנרגיה מתחדשת.

מגזרי פעילות

מגזר 1 – מרכזי ניהול, תעשייה ולוגיסטיקה בישראל – הליבה של החברה: עשרות מרכזים לוגיסטיים/תעשייתיים בפריסה ארצית, בעיקר לאורך צירי כבישים ראשיים; זהו המגזר שמייצר את עיקר ה-NOI, סדר גודל של כ־60-65% מהפעילות, עם תפוסה סביב 99% ושוכרי עוגן גדולים.
מגזר 2 – מרכזים מסחריים פתוחים – מרכזי קניות בפורמט פאוור־סנטר פתוח (בדומה לביג), לרוב בשותפות עם גופים כמו ביג ורמי לוי; המגזר הזה מהווה בערך שליש מה-NOI, עם פדיונות ותפוסה גבוהים אך רגיש לצריכה הפרטית.
מגזר 3 – השקעות בחברות ציבוריות ונדל״ן אסטרטגי – החזקה מהותית בדסק״ש (כ־29.9%), שדרכה מגיעה חשיפה משמעותית לאפי נכסים ועוד נכסים ציבוריים; בנוסף החזקות והסכמים סביב מניות ביג, ופעילות מתפתחת באנרגיה מתחדשת וחוות שרתים בארץ ובחו״ל. מבחינת NOI שוטף זה חלק קטן יותר, אבל בהון וברווחי שיערוך זה נהיה משמעותי בשנה האחרונה.
מגזר 4 – דאטה סנטרס, כיום למגה DC יש שבע חוות שרתים שנמצאות בשלב ייזום והקמה, כולל אחת פעילה במודיעין. ההספק המצרפי של החוות האלו עומד על 314 מגה-וואט (IT), כאשר מגה DC כבר מכרה את ההספק של ארבע מתוך החוות האלו (שלב ב' של החווה במודיעין, שלב א' של החווה בפארק התעסוקה ביואב, החווה ביקנעם וזו שבבית שמש). את כל הדאטה סנטרים האלו מתכננת מגה אור לסיים לבנות עד סוף 2027. כמו כן מגה DC מחזיקה קרקעות שעליהן היא מתכוונת לפתח עוד שלוש חוות בהספק כולל של 280 מגה-ואט (IT). הנתונים האלו הופכים אותה לאחת השחקניות הבולטות בתחום הדאטה סנטרס בישראל.

אירועים בולטים

מאי 2025 – כתבת עומק בביזפורטל מסכמת את אסטרטגיית הצמיחה: החברה רוכשת קרקע של 70 דונם ליד צומת להבים בכ־151 מ׳ ש״ח, על גבי קרקע צמודה קיימת של 80 דונם; מוצגת צנרת של כ־280 אלף מ״ר פרויקטים בהקמה, ותחזית שלפיה ה-NOI צפוי לעלות מכ־267 מ׳ ש״ח לכ־660 מ׳ ש״ח בתוך שלוש שנים.
ספטמבר 2025 – חידוש ההתקשרות עם הבנק בקשר עם מניות ביג, כולל הסכמים על שיעבודים/בטוחות סביב החזקות מגה אור בביג. צעד שמסדיר את מסגרות האשראי על בסיס מניות ביג אבל גם חושף את החברה לתנודתיות גבוהה במחיר המניה כבטוחה.
אוקטובר 2025 – פרסום כתבה על מהלך בו מגה אור מממשת חלק מהחזקתה בביג במכירה לגופים מוסדיים (הפניקס וגופים נוספים), כחלק מתכנית רחבה להפחתת מינוף ולהתמקדות בפעילות הליבה בנדל״ן מניב ולוגיסטי.
נובמבר 2025 – פרסום דו״ח רבעון 3/2025 ומצגת עדכנית לשוק ההון: החברה מציגה המשך גידול ב-NOI וב-FFO מול השנה שעברה, עדכון לתחזית הצמיחה על בסיס הצנרת, והמשך תפוסה גבוהה מאוד בנכסים הקיימים; 
נובמבר 2025 – כתבה בגלובס מתארת את ״הקאמבק״ בדסק״ש אחרי מימושי נכסים והפחתת מינוף; עבור מגה אור, כבעלת כ־29.9% מדסק״ש, השיפור במצב דסק״ש מגדיל את שווי ההחזקה ומסביר חלק מהעלייה ברווחי שיערוך השנה
פברואר 2026 – פרסום הדוח השנתי של 2025 , ברבעון הרביעי ה-NOI צמח בכ-25.5%, בעיקר על רקע אכלוס של פרויקטים חדשים לאורך השנה, לצד עליית דמי שכירות בהסכמים חדשים. ה-NOI מנכסים זהים גדל הרבעון בכ-8.2%, על רקע המשך צמיחה בדמי השכירות וחזרה לפעילות של ביג גליל עליון שהיה סגור בזמן המלחמה עם איראן. כמו כן פרסום מצגת עם יעדי NOI ו-FFO מרשימים שעושיים להתגשם על רקע הצמיחה של החברה בתחום הדאטה סנטרס.
פברואר 2026 – הקצאה פרטית למנורה ומגדל בהיקף 615 מ' ש"ח.

ניתוח לפי הקריטריונים שלנו

מגה אור היא חברת נדל״ן מניב עם מודל קל להבנה: לוגיסטיקה ומסחר פתוח, ביחד עם זרוע החזקות ציבוריות ונדל״ן מתפתח (דסק״ש, אפי נכסים, ביג, אנרגיה, חוות שרתים)

זו חברה איכותית עם נכסים טובים וצנרת מרשימה, מגה אור נמצאת כיום בקצב NOI שנתי של כ-400 מיליון ₪, כאשר בשנתיים הקרובות היא צפויה להשלים מספר פרויקטים נוספים שיתרמו עוד 88 מליון ₪ ל-NOI השנתי. לצד זאת, החברה נמצאת כיום בשלבי הקמה של חוות שרתים בהספק כולל של 314 mw it, אשר צפויות להניב עם השלמתן NOI שנת בסך של מיליארד ₪, כאשר החברה כבר חתמה על הסכמים בנוגע ל-NOI עתידי בהיקף של כ-420 מיליון ₪.

במהלך השנים הקרובות מגה אור צפויה לעשות בפעילות המניבה קפיצת מדרגה מהגדולות שנראו בסקטור אי פעם, עם זאת במכפיל הון כמעט 5 נראה לי שרמת התמחור הנוכחית משקפת אופטימיות מוגזמת. לא עוברת

מגה אור (מגה אור החזקות) – שווי שוק 4,100  מ’. מתמחה בייזום, הקמה, רכישה, השכרה, השבחה, ניהול ואחזקה של נכסים מניבים בישראל. מרבית נכסי החברה הם מרכזי ניהול ולוגיסטיקה ומרכזים מסחריים.

היסטוריה: החברה הוקמה ביולי 2002 כחברה פרטית בשם "צחי נחמיאס החזקות בע"מ" ובמאי 2006 שונה שמה לשמה הנוכחי. ביוני 2007 הפכה לחברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה. החברה הוקמה על בסיס נדל"ן שהחזיק צחי נחמיאס, יחד עם אביו פיני נחמיאס, באזור התעשייה של מושב שילת. לאחר ההנפקה, החברה החלה לרכוש ולפתח שטחי נדל"ן מניב בתחום המרכזים המסחריים והלוגיסטיים בכל רחבי הארץ

כיום פעילותה של מגה אור מחולקת לנדל"ן מניב ולהחזקה במניות דסק"ש. 

יש למגה אור גם פעילות אנרגיה בארץ ובחו"ל באמצעות חברת בת בשם 'ביג מגה אנרגיה מתחדשת' המוחזקת על ידה ועל ידי ביג בחלקים שווים.

מכפיל הון 1.25, חברה טובה אך לא נראית לי זולה או עם אפסייד מאוד גבוה. לא עוברת.

מגה אור – שווי שוק 2,801  מ’. עוסקת בייזום והשכרה של מרכזים מסחריים ולוגיסטיים, ומחזיקה ב”אפי נכסים”. 

הון עצמי 2,421 מ', ה-FFO גדל ל-276 מ' לפי גישת ההנהלה (FFO ריאלי) אך לפי גישת הרשות שאינה מנטרלת הפרשי הצמדה על החוב (לדעתי גישה נכונה יותר) ה-FFO עומד על 7 מ' בלבד:

לא זולה במיוחד, חוב צמוד בסביבת אינפלציה ונדל"ן מניב לדעתי פחות מתאים לסביבת הריבית הנוכחית. לא עוברת.