שיכון ובינוי

שיכון ובינוי – שווי שוק 10.2 מיליארד. שיכון ובינוי היא קבוצת תשתיות ונדל"ן גדולה שפועלת בישראל ובעולם, בעיקר בתחומי קבלנות תשתית ובנייה, יזמות נדל"ן, פרויקטי PPP וזכיינות, ואנרגיה מתחדשת. עיקר הפעילות בישראל, אבל יש נתח משמעותי גם בארה"ב ובמדינות נוספות, בעיקר באפריקה ובאירופה.

החברה מחולקת לשבעה מגזרי פעילות עיקריים, ועוד מגזר "אחרים":

סדר גודל משקל המגזרים הוא בערך:

1.קבלנות תשתית ובנייה בישראל – כ־32% מההכנסות
פרויקטי תשתית ובנייה בארץ דרך סולל בונה והחברות הבנות: כבישים, מסילות, גשרים, מנהרות, פרויקטי צה״ל, מבני ציבור, משרדים ומגורים קבלניים. זה הליבה ההיסטורית של הקבוצה.
2.קבלנות תשתית ובנייה בחו״ל (למעט ארה״ב) – כ־3%
פרויקטי תשתית ובנייה במדינות אפריקה, אירופה ואמריקה הלטינית – בעיקר כבישים, גשרים ותשתיות תחבורה. פעילות עם סיכונים פוליטיים ומטבעיים גבוהים יותר, אך גם מרווחים גבוהים בחלק מהפרויקטים.
3.קבלנות תשתית ובנייה בארה״ב – כ־17%
פעילות קבלנית בארה״ב – כבישים ותשתיות נוספות. התחום חווה בעבר פרויקטים בעייתיים עם הפסדים, ולכן החברה מנהלת אותו היום בזהירות גבוהה יותר.
4.יזמות נדל״ן בישראל – כ־25%
יזמות למגורים ולמשרדים, כולל פרויקטי דיור להשכרה ארוכת טווח, מעונות סטודנטים ופרויקטים יזמיים נוספים. זה מגזר עם פוטנציאל רווחיות גבוה אבל חשוף מאוד למחירי דירות, ריבית, רגולציה ושוק השכירות.
5.יזמות נדל״ן בחו״ל – כ־3%
פרויקטי יזמות נדל״ן מחוץ לישראל, בעיקר באירופה. היקף קטן יחסית אבל מוסיף פיזור גאוגרפי.
6.זכיינות (PPP) – כ־18%
פרויקטים בזכיינות – כבישים, מנהרות, מתקני טיפול, מעונות סטודנטים, פרויקטים ביטחוניים ועוד. המודל הוא בדרך כלל BOT/PPP עם שלב הקמה ושנים ארוכות של תפעול. המגזר יוצר צבר חוזי ארוך טווח ובעל אופי תזרימי, אך דורש מימון כבד מאוד.
7. אנרגיה – כ־2%
פעילות אנרגיה מתחדשת וקונבנציונלית – תחנות כוח, סולארי ועוד. חלק מהנכסים מוחזקים היום בחברה הבת שו״ב אנרגיה שנסחרת בנפרד, בין היתר לאחר העברת זכויות בתחנת הכוח רמת חובב והחברות הקשורות.
8. אחרים – זניח יחסית (פחות מחצי אחוז מההכנסות)
אחזקות ופעילויות שאינן נכנסות למגזרים הראשיים.

אירועים מרכזיים: 

מרץ 2025 – פרסום דוחות 2024 מצביע על עלייה של כ־10% בהכנסות לכ־8.5 מיליארד ש״ח, אבל רווח תפעולי נמוך בגלל הפרשה עצומה לירידת ערך של כ־1.05 מיליארד ש״ח בפרויקטי דיור להשכרה. בנוסף החברה מדווחת כי השלמת עסקת מכירת 50% מהפרויקטים הביטחוניים אמורה להקטין את החוב ביותר מ־2.3 מיליארד ש״ח במהלך 2025.
אוגוסט 2025 – החברה מגייסת כ־300 מיליון ש״ח בהנפקת מניות לציבור, במטרה לחזק הון ולתת מרווח ביטחון מול חוב פיננסי נטו שהיה דו־ספרתי במיליארדי שקלים. באותו הקשר נחשפת גם עסקה חדשה למכירת פעילות ניגריה בכ־90 מיליון דולר אחרי שהעסקה הקודמת התפוצצה, מהלך שנועד לצמצם חשיפה לסיכון מדינה ולשפר את הפרופיל הפיננסי.
אוגוסט 2025 – פרסום תמצית דוחות מחצית 2025 מראה צמיחה בהכנסות לרמה רבעונית של כ־2.4 מיליארד ש״ח ומעבר לרווח נקי אחרי שנה של הפסדים כבדים, בין היתר בזכות שיפור בביצועי הפרויקטים, התקדמות בעסקאות השותפות בפרויקטים הביטחוניים וירידה מסוימת במינוף. הדוחות מסמנים שמימוש נכסים והכנסת שותפים מתחילים לתרגם את עצמם להפחתת סיכון.
אוגוסט 2025 – פרשת תגמול המנכ״ל: אסיפה כללית במתכונת "Say on Pay" מצביעה ברוב נגד חבילת תגמול רחבה לעמית בירמן, אך הדירקטוריון מאשר בכל זאת את החבילה בטענה ל"נסיבות מיוחדות". האירוע מעלה סימני שאלה על ממשל תאגידי ויכול להשפיע על פרמיית הסיכון שהשוק דורש מהמניה ומהאג״ח.
אוגוסט 2025 – מגדל ביטוח מעניקה מימון של כ־550 מיליון ש״ח לפרויקט דיור להשכרה של שיכון ובינוי. העסקה מעגנת מימון ארוך טווח לפרויקט מהותי בתחום שבו החברה ספגה ירידת ערך גדולה ב־2024, ומקטינה חלקית את סיכון המימון ואת הלחץ התזרימי סביב הפרויקטים הללו.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. 

הרווח התפעולי המנוטרל בשנת 2025 הוא כ-841 מ'. אם נוריד מזה הוצאות מימון נטו של 345 מ' ואז מס נקבל רווח מתואם של כ-380 מ'

סיכום וניתוח

הון עצמי 4.8 מיליארד ש”ח, חוב פיננסי נטו של 12.5 מיליארד ברמת הפרויקטים, ושל 2.6 מיליארד אם מנטרלים את החוב של הפרויקטים:

לפי הרווח המתואם שהגענו אליו (380 מ') נסחרת סביב מכפיל רווח 25

חברה איכותית מאוד, ותחום התשתיות בכללותו צפוי להמשיך לגדול, אך אני לא בטוח שזה מצדיק את התמחור הנוכחי. לא עוברת.

שיכון ובינוי – שווי שוק 5,750 מ’. עוסקת בתשתיות,בנייה,יזמות נדל”ן וזכיינות פרוייקטים בארץ ובחו”ל,אנרגיה מתחדשת ומים ומחזיקה ב”שיכון ובינוי אנרגיה” הציבורית (שווי החזקה – כ-1.6 מיליארד).

הייתה לשיכון ובינוי פעילות משמעותית באפריקה שהולכת ויורדת:

המשך גידול בצבר של סולל בונה:

הון עצמי 4.8 מיליארד ש”ח, חוב פיננסי נטו של 12.5 מיליארד ברמת הפרויקטים, ושל 2.6 מיליארד אם מנטרלים את החוב של הפרויקטים:

פעילות התחדשות עירונית עם צבר כולל של כ-28 א' יח"ד, רובן בשלב מוקדם. בהיקף הפעילת של שיכון ובינוי קשה לומר עד כמה זה משמעותי. 

חוב נטו 3.3 מיליארד. 

 רווח תפעולי נמוך יחסית בשנת 2024, הפסד בנקי אך לאחר נטרולי הוצאות אחרות יש רווח נמוך של 23 מ'. חברה מורכבת ולא נראית לי זולה. לא עוברת.

שיכון ובינוי – שווי שוק 3,580 מ’. עוסקת בתשתיות,בנייה,יזמות נדל”ן וזכיינות פרוייקטים בארץ ובחו”ל,אנרגיה מתחדשת ומים ומחזיקה ב"שיכון ובינוי אנרגיה" הציבורית.

הון עצמי 4.1 מיליארד ש"ח ו-14.4 מיליארד חוב במאזן המאוחד ו-5 מיליארד בסולו. 

ההחזקה בשיכון ובינוי אנרגיה הציבורית שווה 1,850 מ' לפי שווי שוק. הודיעה על עסקה למכירת 50% מזכויותיה במתקן התפלה בחדרה תמורת 200-220 מ' ש"ח.

כמו כן השלימה לאחרונה מכירת זכויותיה בכביש אגרה בטקסס בעקבותיה צפויים לרשום רווח של מיליארד ש"ח.

לשיכון ובינוי יש מגוון רחב של פעילויות משמעותיות, הדוח השנתי הוא 550 עמ' וקשה מאוד לנתח אותה. מכיוון שהחברה גם מאוד ממונפת אין מקום לטעויות ולא הייתי נכנס לחברה כזו בלי להבין בדיוק מה הסטטוס העסקי והסיכונים. מורכב מדיי- לא עוברת.