סאמיט

סאמיט אחזקות – שווי שוק 4 מיליארד.  חברת נדל״ן מניב בשליטת זוהר לוי, עם פורטפוליו גדול של נכסים מניבים בישראל, גרמניה וארה״ב (מרכזים מסחריים, דיור להשכרה, מלונות ומשרדים), ובנוסף אחזקות פיננסיות בבז״א, מגוריט וניירות ערך סחירים; עד אמצע 2025 החזיקה גם באחזקה מהותית בפז ומימשה אותה ברווח גדול.

מגזרי פעילות

נדל״ן מניב גרמניה – בערך 30% מנכסי הנדל״ן להשקעה. כ־30 נכסים מניבים (משרדים, לוגיסטיקה ודיור) בערים גדולות בגרמניה, עם NOI יציב יחסית ותפוסה גבוהה. המגזר הזה מהווה עוגן יותר סולידי מול התנודתיות בארה״ב.
נדל״ן מניב בישראל – בערך רבע מהנכסים. כ־30-32 נכסים מניבים ללוגיסטיקה, משרדים ומסחר בשווי כולל של קצת מעל 2 מיליארד ש״ח, מרוכזים בחיפה, קיסריה, כרמיאל והדרום, עם תפוסה סביב אמצע ה־90% לאורך השנים האחרונות. זה בסיס תזרימי שקל להבין, עם חוזים קצרים יחסית. 
ארה״ב – מרכזים מסחריים פתוחים – סדר גודל רבע מהנכסים. כ־27 מרכזים מסחריים מסוג B/C ברחבי ארה״ב, עם כ־1.1-1.2 מיליון מ״ר להשכרה. זה תיק value-add: נכסים שנקנו עם שיעורי תפוסה ותשואה גבוהים, והחברה מנסה להשביח דרך מיתוג מחדש, שיפור תמהיל שוכרים וניהול עצמי.
ארה״ב – מגורים להשכרה ומלונאות – בערך חמישית מהנכסים. כ־90 בנייני מגורים בעיר ניו יורק, עם כ־3,000-3,100 יחידות דיור, חלק משמעותי תחת רגולציית שכירות מפוקחת; שני מלונות במנהטן (כ־500+ חדרים) והחל מ־2025 גם מגדל משרדים ראשון במנהטן. זה מגזר עם אפסייד ארוך טווח מהתאוששות בשוק המשרדים והמלונאות בעיר, אבל גם רגיש מאוד לריבית, לכלכלה המקומית ולרגולציית שכר דירה.
השקעות פיננסיות ו״אחרים״ – בערך 5% מהמאזן. אחזקות בבז״א, מגוריט וניירות ערך נוספים; עד 2025 גם החזקה משמעותית בפז שהופסקה. כולל גם קרקעות לפיתוח ופרויקטים יזמיים בישראל ובגרמניה, עם פוטנציאל לכמה מיליוני מ״ר בנייה לאורך השנים. 

אירועים בולטים

מרץ 2025 – דוח שנתי 2024: FFO שנתי קופץ בכ־21% ל־353 מ׳ ש״ח (לעומת 292 מ׳ ב־2023), בעיקר מדיבידנדים מפז ומהשפעת רכישת מניות המיעוט בארה״ב. NOI שנתי סביב 527 מ׳ ש״ח, והרווח הנקי עובר לרווח של כ־217 מ׳ ש״ח אחרי שהשפעת השערוכים השליליים נרגעת. 
מאי 2025 – דוח רבעון ראשון 2025: רווח נקי כ־80.9 מ׳ ש״ח (עלייה של כ־10.6% מול שנה קודמת), NOI רבעוני כ־125 מ׳ ש״ח ו־FFO בקצב שנתי של כ־360 מ׳ ש״ח לפי הנהלת החברה. במקביל החברה ממשיכה להקטין חוב יקר, בעיקר בגרמניה, ומפחיתה הוצאות מימון. 
יולי 2025 – כניסה לשוק המשרדים במנהטן: רכישת מגדל משרדים בן 42 קומות במנהטן בכ־42 מ׳ דולר, בתפוסה נמוכה ועם צורך בהשקעות שיפוץ משמעותיות. 
יולי 2025 – מימוש עיקר ההחזקה בפז: מכירה של כ־11% מהון פז (כ־69% מהחזקת סאמיט) תמורת כ־767 מ׳ ש״ח, תוך הענקת אופציה למכירת יתרת כ־5% למוסדיים. בהמשך החודש מושלמת מכירת מלוא 15.9% ממניות פז בסך כולל של כ־1.1 מיליארד ש״ח, שמייצר רווח מצטבר מוערך סביב 650 מ׳ ש״ח על שלוש שנות השקעה. הנזילות בקבוצה קופצת משמעותית.
אוגוסט 2025 – דוח חצי ראשון 2025 ודיבידנד עתק: רווח נקי לבעלי המניות ברבעון של כ־75 מ׳ ש״ח, רווחי שיערוך של כ־170 מ׳ ש״ח משני המלונות במנהטן, והכרזה על דיבידנד בהיקף מאות מיליוני ש״ח – הגבוה בתולדות החברה. 
אוקטובר 2025 – מימוש נכסים בארה״ב בכ־75 מ׳ דולר בתשואת יציאה נמוכה משמעותית מתשואת הכניסה. העסקה ממחישה יכולת לייצר רווחי הון דרך השבחה תפעולית, ולהפנות חלק מהתמורה לדיבידנדים, לרכישות חדשות ולפרעון חוב. 
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 4.83 מיליארד. המשך ירידה בהכנסות וברווח הגולמי, אך הכנסות חד פעמיות הביאו לרווח של 596 מ' במבט שנתי. 

סיכום והערכת השקעה

נדל״ן מניב גדול בשלוש טריטוריות, ועוד שכבת השקעות פיננסיות.  יש חשיפה מהותית לנדל״ן מסחרי בארה״ב, לשוק הדיור המפוקח בניו יורק ולמלונות, יחד עם סיכון מט״ח ורגולציה זרה, ושנים כמו 2023 הראו עד כמה שערוכי נדל״ן יכולים למחוק רווח חשבונאי.
תמחורית, סאמיט נסחרת במכפיל הון סביב 0.8, במכפיל רווח דו־ספרתי גבוה (אזור 20) ובמכפיל FFO היסטורי בסביבות 15-20.

מבחינת איכות, מדובר בחברה ותיקה, רווחית בשנים האחרונות (ברמת FFO ורווח נקי). השילוב של פורטפוליו רחב, דירוג אשראי חזק, סחירות גבוהה מאוד וחלוקת דיבידנד נדיבה מעלה את האטרקטיביות. עם זאת, נראה שזו השקעת נדל"ן סולידית יחסית ולא השקעה שצפויה לספק אפסייד גבוה. לא עוברת.

סאמיט – שווי שוק 4,000 מ’. עוסקת באחזקה, ניהול והשכרת נדל”ן מניב בישראל ובחו”ל, מחזיקה ב”פז נפט”,”בית זיקוק אשדוד” ו”מגוריט”.

מחזיקה ב-9% ממגוריט. 15.95% בפז קמעונאות ו-10.6% בבתי זיקוק אשדוד.

סה”כ הון עצמי 4.6 מיליארד, מכפיל הון 0.9. ככלל לא נראית לי זולה במיוחד ואני לא חובב את ערבוב הפעילויות. לא עוברת.

סטרוברי פילדס ריט – שווי שוק 510 מ'. חברה זרה העוסקת בנדל"ן מניב, המתמחה בבתי אבות ומרכזים רפואיים שיקומיים בארצות הברית. 

הון עצמי 44 מ' דולר, רווח שנתי 4 מ' דולר. FFO של 60 מ' דולר אך רק כ-9 מ' דולר מיוחס לחברה (הדוח לא מספק את הנתון הזה במפורש מה שדיי מקשה על ההבנה).

לא נראית לי זולה ביחס לתוצאות. לא עוברת.

סאמיט – שווי שוק 3,003 מ’.  עוסקת בנהול והשכרת נדל”ן מניב-מבני תעשיה,מסחר ומשרדים. פעילות גם בגרמניה וגם בארצות הברית. נסחרת במכפיל הון 0.67 ,רוב הפעילות של סאמיט בחו"ל ארצות הברית וגרמניה, אחוז גבוה של נכסים לא משועבדים מה שיכול לייצר גמישות פיננסית (45%)

לחברה חשיפה גדולה לארצות הברית שמתקרר שם מאוד גם הריביות שם עלו יותר משמעותית וזה מתבטא בהוצאות המימון של החברה סה"כ החברה לא יקרה אך פחות מתאימה לדעתי בסביבה הנוכחית. לא עוברת.